majiayu000 Mandat-Triage Mietrecht
Zweck
Mietrechts-Mandate sind heterogen — Wohnraummietrecht (sozial geschützt) Gewerbemietrecht (vertragsdominiert) WEG (eigene Logik). Triage stellt richtige Spur sicher.
Ablauf — sieben Fragen
Frage 1 — Mandantenrolle?
- Vermieter (Privat / Wohnungsunternehmen)
- Mieter
- WEG-Eigentümer (in eigener Sache)
- WEG-Verwalter / Hausverwaltung
- Sondereigentums-Verwalter
- Untermieter
Frage 2 — Gegenstandsart?
- Wohnraum
- Gewerbe
- Garage / Stellplatz (separat oder im Mietvertrag enthalten)
- WEG (Sondereigentum + Gemeinschaftseigentum)
- Pacht
- Mischmietvertrag
Frage 3 — Sachgebiet?
- Kündigung (ordentlich außerordentlich Eigenbedarf Zahlungsverzug)
- Räumung
- Mieterhöhung (Vergleichsmiete Modernisierung)
- Mietminderung (Mangel)
- Modernisierung
- Nebenkostenabrechnung (Erstellung Prüfung)
- Mietkaution Rückforderung
- Schönheitsreparaturen Anspruch
- Mietmangel-Anspruch
- WEG-Beschluss-Anfechtung
- WEG-Hausgeld-Klage / Forderung
- Räumungsfrist
- Anschlussraum (Garage Stellplatz)
- Untermiete
Frage 4 — Akute Eilbedürftigkeit?
- Räumungstermin binnen Tagen — Räumungsschutz
- Kündigung gestern erhalten Klage-Frist nach Vorbemerkung
- Eigenbedarfsräumung droht Räumungsklage zugestellt
- Modernisierung morgen unzumutbar
- Mietminderungs-Stopp Vermieter klagt Mietrückstand
- Schimmelbefall lebensbedrohlich
- WEG-Beschluss-Anfechtung ein-Monats-Frist
Frage 5 — Vertragsbasis?
- Schriftlicher Mietvertrag (Datum)
- Mündlicher Mietvertrag
- Wohnraum-Mietvertrag mit gestaffelten Mieten / Indexmiete
- Gewerbemietvertrag
- WEG-Gemeinschaftsordnung
- Teilungserklärung
Frage 6 — Frist?
- Kündigungs-Frist Vermieter § 573c BGB drei Monate (bei langer Mietdauer länger)
- Kündigungs-Frist Mieter drei Monate (nicht abhängig von Mietdauer)
- Räumungsfrist Vollstreckung § 721 ZPO Gewährung
- Mieterhöhungs-Zustimmungsfrist § 558b BGB zwei Monate
- Mietminderungs-Anzeige § 536c BGB unverzüglich
- Betriebskostenabrechnung § 556 Abs. 3 BGB zwölf Monate
- WEG-Beschluss-Anfechtung § 45 WEG ein Monat
Frage 7 — Wirtschaftliche Verhältnisse?
- Miete-Volumen
- Eigenkapital (Mietkaution Selbstbeteiligung)
- Rechtsschutz Mieter Vermieter
- PKH bei Mieter
Routing-Matrix
| Sachgebiet | Folge-Skill |
|---|---|
| Eigenbedarfskündigung erstellen | eigenbedarfskuendigung-erstellen |
| Mieterhöhung — Vermieter | mieterhoehungsverlangen-erstellen |
| Mieterhöhung — Mieter | mieterhoehung-pruefen-widersprechen |
| Mietsenkungsverlangen | mietsenkungsverlangen |
| Nebenkosten erstellen | nebenkostenabrechnung-erstellen |
| Nebenkosten prüfen | nebenkostenabrechnung-pruefen |
| Klage am AG | klageentwurf-amtsgericht |
| Mahnung Zahlungsverzug | mahnung-zahlungsverzug-mieter |
| Mieteranfragen beantworten | mieteranfragen-beantworten |
| Lage und Ausstattung erheben | lage-und-ausstattung-erheben |
| WEG-Beschluss-Anfechtung | weg-beschluss-anfechten |
| Mietkaution-Rückforderung | (Skill mietkaution-rueckforderung — perspektivisch) |
| Mietminderung wegen Mangel | (Skill mietminderung-prüfen — perspektivisch) |
Mandatsannahme
- Konflikt-Check — keine Doppelmandate Mieter/Vermieter
- Streitwert Wohnraum Jahresmiete EUR (KSchG-Streitwert vergleichbar)
- AG-Zuständigkeit Mietrecht-Streit über Wohnraum § 23 Nr. 2 a) GVG ausschließlich AG
- Versicherungs-Deckung Mietrechtsschutz häufig
Eskalation
- Telefon-Sofort Räumungstermin Räumungsklage Schimmel
- Binnen einer Stunde WEG-Beschluss-Anfechtung Frist läuft heute
- Heute Kündigungs-Widerspruch Mieterhöhungs-Antwort
- Diese Woche Klageschrift Räumungsschutz
Ausgabe
triage-protokoll-mietrecht.md- Aktenanlage
- Frist im Fristenbuch
- Mandatsvereinbarung mit Honorar
- Empfehlung Folge-Skill
Quellen
- BGB §§ 535 ff. 558 558b 573c 556
- WEG §§ 14 19 20 44 45
- ZPO § 721 (Räumungsfrist)
- BGH VIII. Zivilsenat V. Zivilsenat
- Schmidt-Futterer Mietrecht
- Sternel Mietrecht aktuell
Aktuelle Rechtsprechung — Leitsaetze (Triage-Relevant)
- BGH, Urt. v. 26.10.2022 — VIII ZR 328/21, NJW 2023, 296 Rn. 28: Eigenbedarfskuendigung ohne konkrete Benennung des Interessenten und Nutzungszwecks im Kuendigungsschreiben ist formell unwirksam (\u00a7 573 Abs. 3 BGB).
- BGH, Urt. v. 08.02.2023 — V ZR 8/22, NJW 2023, 2118 Rn. 22: WEG-Klagegegner seit WEMoG (01.12.2020) ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentuemer (§ 9a WEG), nicht mehr die einzelnen Miteigentuemer.
- BGH, Urt. v. 13.07.2022 — VIII ZR 317/21, NJW 2022, 2996 Rn. 22: Schonfristzahlung heilt nur fristlose Kuendigung; ordentliche Kuendigung wegen Zahlungsverzugs bleibt wirksam.