Mietsenkungsverlangen

Mietsenkungsverlangen (Mietpreisbremse, WiStG, Wucher)

Disclaimer (Schlüsselstelle)

Mietsenkungsverlangen sind streitanfällig. Die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten mit Landesverordnung (§ 556d Abs. 2 BGB). Vor Versand der qualifizierten Ruege eine anwaltliche oder mietervereinsseitige Prüfung einholen. Fehlerhafte Ruegen können Anspruechen entgegengehalten werden.

Workflow

Schritt 1 — Anwendbarkeit der Mietpreisbremse

• Vertragsschluss nach dem 1. Juni 2015 (§ 556d BGB ist seit dem 1. Juni 2015 in Kraft).
• Wohnung liegt in einem Gebiet mit Landesverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB — Prüfung anhand references/mietspiegel-quellen.md.
• Verordnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gültig.

Schritt 2 — Ausnahmen prüfen (§§ 556e und 556f BGB)

• Vormiete wenn höher, darf weitergegeben werden (§ 556e Abs. 1 BGB).
• Modernisierung nach § 556e Abs. 2 BGB.
• Neubau Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014 ausgenommen (§ 556f Satz 1 BGB).
• Umfassende Modernisierung nach § 556f Satz 2 BGB ausgenommen.

Schritt 3 — Zulässige Miete berechnen

• Ortsübliche Vergleichsmiete nach Mietspiegel ermitteln (Spanne, Einordnung).
• Zulässig: ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent (§ 556d Abs. 1 BGB).
• Differenz zur tatsächlich gezahlten Miete berechnen.

Schritt 4 — Qualifizierte Ruege (§ 556g Abs. 2 BGB)

• Textform ausreichend.
• Tatsachen angeben, auf denen die Beanstandung beruht (Mietspiegelwerte, Wohnlage, Ausstattung).
• Rückforderung erst ab Zugang der Ruege (§ 556g Abs. 1 Satz 3 BGB) — auf zu viel gezahlte Miete.

Schritt 5 — Auskunftsanspruch (§ 556g Abs. 3 BGB)

• Mieter kann vom Vermieter Auskunft verlangen über Tatsachen, die für die Ausnahmen nach §§ 556e und 556f BGB massgebend sind.

Schritt 6 — Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG)

• Über zwanzig Prozent über ortsüblicher Vergleichsmiete bei Ausnutzung eines geringen Angebots.
• Ordnungswidrigkeit; überhöhter Teil ist nicht geschuldet.

Schritt 7 — Wucher (§ 291 StGB)

• Auffälliges Missverhältnis Miete zu Leistung plus Ausbeutung einer Zwangslage, Unerfahrenheit, Mangel an Urteilsvermögen oder erheblicher Willensschwaeche.
• Straftatbestand — Anzeige möglich.

Schreiben-Entwurf

Strukturiere die Ruege in Abschnitte:

1. Bezeichnung als qualifizierte Ruege nach § 556g Abs. 2 BGB.
2. Sachverhalt (Mietvertrag, Mietsache, Datum, Höhe der Miete).
3. Gebiet der Mietpreisbremse mit Verordnung (Link).
4. Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit Mietspiegelauszug.
5. Berechnung der zulässigen Miete (plus zehn Prozent).
6. Beanstandeter Mehrbetrag und Aufforderung zur Senkung sowie Rückzahlung ab Zugang.
7. Hilfsweise Hinweise auf § 5 WiStG und § 291 StGB falls einschlägig.
8. Disclaimer am Ende — kein anwaltliches Schreiben, Empfehlung Rechtsrat einzuholen.

Aktuelle Rechtsprechung — Leitsaetze

• BGH, Urt. v. 13.09.2023 — VIII ZR 117/22, NJW 2023, 3235 Rn. 22: Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. BGB ist verfassungskonform; qualifizierte Ruege nach § 556g Abs. 2 BGB ist materiellrechtliche Voraussetzung des Rueckzahlungsanspruchs.
• BGH, Urt. v. 11.10.2023 — VIII ZR 161/22, NJW 2023, 3578 Rn. 18: Bestandsschutz nach § 556e BGB greift nur fuer tatsaechlich vereinbarte und gezahlte Vormiete; fiktive Vormiete oder nicht belegte Angaben schliessen Bestandsschutz aus.
• BGH, Urt. v. 22.09.2021 — VIII ZR 168/20, NJW 2021, 3442 Rn. 25: § 5 WiStG (Mietpreisueberhoehung) ist eine Ordnungswidrigkeit; zivilrechtlich fuehrt sie zur Teilnichtigkeit nach § 134 BGB; Mieter kann Rueckforderung gestaltend ruegen ohne Kuendigung.

Paragrafenkette

§§ 556d, 556e, 556f, 556g BGB — Mietpreisbremse und Ruege; § 5 WiStG — Mietpreisueberhoehung

Kommentarliteratur

• BeckOK Mietrecht — §§ 556d ff. BGB Mietpreisbremse
• Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. — §§ 556d ff. BGB