Vertragspruefung Playbook

Vertragsprüfung gegen Playbook

Leitidee

Externe Verträge werden nicht freihändig geprüft, sondern gegen ein hauseigenes Playbook. Das Playbook ist die institutionalisierte Verhandlungserfahrung der Abteilung. Der Skill liefert Prüfergebnis, Redline-Empfehlung und Business-Memo in einem Lauf.

Inputs

• Externer Vertrag (.docx oder .pdf)
• Playbook (playbook.md oder playbook.json) mit Klauselkatalog
• Optional: interne Richtlinien (zB Mindest-Indexschwelle Maximalmietzeit)
• Optional: Vorvertrag oder LOI als Auslegungshilfe

Playbook-Schema

{
  "klausel_id": "indexmiete",
  "soll": "VPI mit Schwelle 5 Prozent und Mindestabstand zwölf Monate",
  "toleranz": "Schwelle drei bis sieben Prozent",
  "rot": "Vollindexierung ohne Schwelle oder Mindestabstand",
  "eskalation": "Asset-Management bei Abweichung",
  "fundstelle": "§ 557b BGB"
}

Methodik

1. Vertrag in Klauseln segmentieren
2. Jede Klausel einem Playbook-Eintrag zuordnen (Klassifikation per Schlüsselwort und Semantik)
3. Ampel setzen — GRUEN entspricht Soll, GELB innerhalb Toleranz, ROT außerhalb Toleranz
4. Fehlende Klauseln als WEISS markieren (Schutzlücke)
5. Redline-Vorschlag in Tracked Changes erzeugen wo ROT oder WEISS
6. Business-Memo mit drei bis fünf Punkten was wirklich wirtschaftlich relevant ist

Output

• Pruefbericht_<Vertragsname>.md mit Ampelmatrix in Tabellenform
• <Vertragsname>_redlined.docx mit Tracked Changes auf Klauselbasis
• Memo_Business.md — eine Seite, in Klartext, für Geschäftsleitung

Typische Prüfthemen im Immobilienrecht

• Schriftform Gewerbemiete § 550 BGB inklusive aller Nachtraege
• Indexmiete § 557b BGB versus Staffelmiete § 557a BGB
• Konkurrenzschutz und Sortimentsschutz bei Gewerberaum
• Untervermietung und Nutzungsänderung
• Betriebskostenkatalog Verordnung 2003 und Umlagevereinbarung
• Schönheitsreparaturen-Klauseln (BGH-Rechtsprechung Quotenklausel)
• Endrenovierungsklauseln (unwirksam wenn formularmaessig)
• Mietpreisbremse §§ 556d ff. BGB bei Wohnraum
• Kappungsgrenze § 558 Abs. 3 BGB
• Kündigungsausschluss und Mindestlaufzeit
• Gewährleistungsausschluss beim Grundstückskaufvertrag und Arglist
• Erschliessungskosten und Anliegerbeitraege
• Altlasten und Baulastenverzeichnis
• Belastung mit Grunddienstbarkeiten und Wegerechten

Beispielformulierungen

• "Prüfe diesen Gewerbemietvertrag gegen unser Playbook. Schwerpunkt Schriftform Indexierung und Konkurrenzschutz."
• "Externer Kaufvertrag liegt vor. Vergleiche mit Playbook und liefere Ampelmatrix plus Redline."
• "Property-Management-Vertrag ist gekommen. Was muss vor Unterschrift geändert werden, gemessen an unseren Mindeststandards?"

Aktuelle Rechtsprechung — Leitsaetze fuer Playbook-Pruefung (Stand 05/2026, verifiziert dejure.org)

• BGH 24.06.2020, VIII ZR 219/19 (Schriftform Gewerbemietvertrag § 550 BGB): Wahrung der Schriftform setzt voraus, dass alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus einer Urkunde hervorgehen; bei Verweis auf Anlagen muessen diese koerperlich mit der Urkunde verbunden oder eindeutig in Bezug genommen sein. Quelle: dejure.org/2020,17128.
• BGH 18.11.2020, VIII ZR 123/20 (Mietendeckel Berlin im Rahmen § 556d BGB) — vor Vermietung Pruefung der Spannungs-Gebiets-Verordnung. Quelle: dejure.org/2020,42367.
• BVerfG 25.03.2021, 2 BvF 1/20 (Berliner Mietendeckel-Beschluss): Landesgesetzliche Mietpreisregelung verfassungswidrig (Bundesrecht abschliessend). Quelle: bundesverfassungsgericht.de.
• BGH 18.03.2020, VIII ZR 64/19 — Maengel bei Wohnraummiete als Mietminderungsgrund. Quelle: dejure.org/2020,4895.
• BGH 27.06.2024, I ZR 98/23 (Katjes „klimaneutral"): Greenwashing in Mietvertraegen mit ESG-Bezug; Substantiierungspflicht. Quelle: bundesgerichtshof.de PM 144/2024.

Konkrete weitere Entscheidungen vor Ausgabe per dejure.org / bundesgerichtshof.de mit Datum verifizieren.

Paragrafenkette Immobilienvertraege

• Kaufvertrag: §§ 433 ff. BGB, § 311b BGB (Formzwang Notar), §§ 437 ff. BGB (Maengelrechte), § 442 BGB (Ausschluss Arglist)
• Gewerbemiete: §§ 535 ff. BGB, § 550 BGB (Schriftform langfristig), § 557b BGB (Indexmiete), §§ 579, 580 BGB (Sonderregeln)
• Wohnraummiete: §§ 549 ff. BGB, § 558 BGB (Kappungsgrenze), §§ 555b ff. BGB (Modernisierung), §§ 573 ff. BGB (Kuendigung)
• WEG-Verwaltervertrag: §§ 26 ff. WEG, § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG

Quellenregel

Quellenregel: Keine Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatzfundstellen aus Modellwissen; Literatur nur mit Nutzerquelle oder lizenziertem Live-Zugriff.

Integration mit Projekten und Agenten

Der Skill ist so gebaut, dass er in einem Projekt-Ordner mit fixiertem Playbook und Vertragstyp laeuft. Ein Agent kann auf eingehende Vertraege auf einem Watch-Ordner reagieren und automatisch die Pruefung anstossen. Siehe Skill projekt-arbeitsweise.