vivy-yi 数据源与判断框架引用
本 skill 引用场景级配置 ../../CLAUDE.md。
来源标注规范（[YD]/[WKL]/[BD]/[GOV]/[model]）参见场景级 references/ 目录。
/commercial-lease-drafter
- 确认物业类型、双方当事人、核心交易条款。
- 若用户提供了已有合同草稿 → 按审查模式处理，走下方审查流程。
- 若用户要求从头起草 → 跳至第三步起草结构。
- 如有
references/目录则加载参考；否则直接继续。 - 任何涉及法律效力的条款最终签署前，须通过升级决策门。
商业租赁合同起草 / 审查
目的
为商业物业（商铺 / 办公 / 厂房 / 产业园区）起草租赁合同，或审查已有合同草案。覆盖中国商业租赁中最常协商的条款：租金递增机制、免租装修期、优先购买权、续租权、转租条件、物业费分摊、押金条款、违约金。
本技能负责起草合同文本。不负责物业尽职调查（产权核查、权利负担排查、规划用途核实），这些需要另行调查 [SME 核查]。
法域假设
默认中国大陆法域，适用《民法典》。涉及"商住两用"物业可能适用消费者保护相关规则 [SME 核查]。出租方或承租方为外商投资企业的，可能有额外合规要求 [SME 核查]。
加载信息
起草或审查前须确认以下要素：
- 物业类型 — 商铺 / 办公 / 厂房 / 产业园区 / 长租公寓
- 当事人 — 出租方和承租方的全称（营业执照名称）
- 物业地址及面积（平方米）
- 租赁期限（年）
- 租金结构 — 固定年/月租金，或营业额提成模式
- 租金递增机制 — 固定比例、CPI联动，还是阶梯式
- 押金金额及退还条件
- 允许用途（经营用途）
- 物业费安排 — 是否含在租金内
- 免租装修期（如有）
- 优先购买权和续租权 — 是否需要约定
- 转租条件 — 是否允许，需否出租方同意
- 争议解决 — 法院管辖或仲裁
工作流程
第一步：核实基本条款完备性
确认以下必要条款已涵盖或待确定：
| 必要条款 | 状态 | 备注 |
|---|---|---|
| 物业地址 + 面积 | 待确认 | 须与产权文件一致 [SME 核查] |
| 允许用途 | 待确认 | 须符合规划用途 [SME 核查] |
| 租赁期限 | 待确认 | 商业用途最长20年 [SME 核查] |
| 租金金额及支付周期 | 待确认 | 月付 / 季付 / 年付 |
| 押金金额及退还条件 | 待确认 | 通常为2-3个月租金 |
| 免租装修期（如有） | 待确认 | 通常15-30天 |
| 物业费 | 待确认 | 含在租金还是另行收取 |
| 争议解决 | 待确认 | 法院管辖或仲裁 |
第二步：审查已有合同草案
审查时逐条对照以下清单：
🔴 高风险条款（即时标注）
| 条款 | 风险 | 建议 |
|---|---|---|
| 租赁期限超过20年 | 超法定最长期限，部分无效 | 最高20年，续租另签协议 [SME 核查] |
| 优先购买权未定义 | 承租方失去优先购买机会 | 明确触发条件、行权期限、价格机制 [SME 核查] |
| 转租禁止且无例外 | 承租方无法处置资产 | 改为"经出租方书面同意后可转租" [SME 核查] |
| 租金递增机制未约定 | 续租期租金争议隐患 | 明确递增方式（比例/CPI/固定金额）[SME 核查] |
| 押金退还条件不清 | 押金退还争议 | 列明可扣除情形，结清后X日内退还 |
| 无不可抗力条款 | 疫情等情形无处理依据 | 参照《民法典》第180条补充 [SME 核查] |
🟡 中风险条款
| 条款 | 风险 | 建议 |
|---|---|---|
| 物业费无上限 | 运营成本不确定 | 添加年度上限或涨幅限制 |
| 续租条件未约定 | 续租时争议隐患 | 明确提前通知期（通常租期届满前3-6个月） |
| 逾期付款利率未约定 | 拖欠租金无明确罚则 | 约定按法定利率或约定利率计算 [SME 核查] |
| 提前解约违约金未约定 | 任一方提前解约无据 | 明确通知期和违约金计算方式 |
| 维修责任约定模糊 | 维修费用争议 | 明确出租方负责主体结构，承租方负责室内装修 |
🟢 建议补充的标准条款
- 交付标准 — 毛坯 / 简装 / 精装交付状态
- 用途变更 — 变更经营用途须经出租方同意
- 合规义务 — 承租方负责办理经营所需的营业执照和许可
- 转让条件 — 租赁权转让的条件和程序
- 损毁灭失 — 物业损毁时租金减免或合同解除
[SME 核查] - 通知方式 — 正式通知的送达地址和方式
- 完整协议 — 本合同取代此前所有协议
第三步：从头起草合同结构
新合同建议采用以下章节顺序：
1. 合同双方
2. 租赁物业（地址、面积、用途许可）
3. 租赁用途（经营用途限制）
4. 租赁期限（起止日期）
5. 租金及支付方式（金额、周期、递增机制）
6. 押金（金额、退还条件、扣除情形）
7. 物业费（金额、包含项目）
8. 免租装修期（期限、条件）
9. 交付标准（交付时物业状态）
10. 维修责任（出租方vs承租方责任划分）
11. 优先购买权（触发条件、行权期限）`[SME 核查]`
12. 续租权（通知期、续租条件）`[SME 核查]`
13. 转租（须经出租方同意）`[SME 核查]`
14. 提前解约（通知期、违约金）
15. 违约金（逾期利息、其他罚则）`[SME 核查]`
16. 不可抗力 `[SME 核查]`
17. 争议解决（法院或仲裁）
18. 其他（通知方式、完整协议、合同变更）
第四步：升级决策门
合同签署前： 确认操作人身份。若为非律师用户：
"商业租赁合同一旦签署即产生法律约束力，涉及较大财务风险。签署前建议由律师审查以下事项：（1）出租方的产权证明和出租授权；（2）物业规划用途和经营许可合规性；（3）租金递增和提前解约条款；（4）优先购买权和续租权条款。需要我整理一份关键风险摘要供您带去咨询律师吗？"
未经 [SME 核查] 的结论，不应声称合同合法有效。
审查模式输出格式
# 商业租赁合同审查 — [物业地址/项目名]
## 基本信息
| 要素 | 内容 |
|------|------|
| 物业类型 | [商铺/办公/厂房] |
| 出租方 | [___] |
| 承租方 | [___] |
| 租赁面积 | [___]㎡ |
| 租期 | [___]年 |
| 租金结构 | [固定/营业额提成] |
## 🔴 高风险条款
| 条款 | 风险 | 建议 `[SME 核查]` |
|------|------|------------------|
| [条款] | [风险] | [建议] |
## 🟡 中风险条款
| 条款 | 风险 | 建议 |
|------|------|------|
| [条款] | [风险] | [建议] |
## 🟢 建议补充条款
- [缺失条款及补充建议]
## 签署前行动项
- [ ] 核查出租方产权及出租授权 `[SME 核查]`
- [ ] 确认物业用途合规（规划许可 / 经营许可）`[SME 核查]`
- [ ] 律师审查优先购买权 / 续租权条款
- [ ] [其他]
本技能不涵盖
- 物业尽职调查 — 产权核查、抵押查封、规划核实
[SME 核查] - 营业执照办理 — 承租方自行负责经营许可
- 税务建议 — 印花税、增值税、个人所得税等
[SME 核查] - 产权受限物业 — 已抵押物业的出租授权需单独核实
[SME 核查] - 续租协议起草 — 本技能起草合同框架，续租时另签新协议