vivy-yi 数据源与判断框架引用
本 skill 引用场景级配置 ../../CLAUDE.md。
来源标注规范（[YD]/[WKL]/[BD]/[GOV]/[model]）参见场景级 references/ 目录。
/housing-lease-reviewer
- 读取合同文本。
- 提取核心条款：租金、押金、租期、维修责任、解约条款。
- 按工作流程评估风险。
- 生成结构化审查意见。
- 升级决策门。
房屋租赁合同审查
目的
审查居住租赁（住宅）和商业住宅租赁（商铺/办公）合同，识别房东或租户的显失公平条款。覆盖：租金及支付安排、押金退还机制、维修责任划分、提前解约条款、优先购买权、转租限制。
本技能为审查，不是从零起草。
法域假设
默认中国大陆法域，适用《民法典》租赁合同章节。住宅租赁同时涉及《商品房屋租赁管理办法》[SME 核查]。涉及长租公寓或住房租赁企业的，另涉及《住房和城乡建设部关于加强住房租赁管理》的规定 [SME 核查]。农村集体土地上的租赁须符合《土地管理法》[SME 核查]。
加载信息
- 合同文本
- 背景：房屋类型（住宅/商铺/办公）、租期、租金、月付/年付
工作流程
第一步：提取核心要素
- 房屋地址及面积
- 租金及支付周期（月付/季付/年付）
- 押金金额及退还条件
- 租期及续租条件
- 维修责任（通常房东负责主体结构，租户负责室内）
- 提前解约条款
- 优先购买权（住宅承租人有优先购买权）
[SME 核查] - 转租限制
[SME 核查] - 争议解决
第二步：风险条款核查
🔴 高风险条款
| 条款 | 风险 | 建议 |
|---|---|---|
| 押金退还条件不明确 | 退租时押金争议 | 列明可扣除情形，结清后限定期限内退还 |
| 维修责任约定不对等 | 室内维修全由租户承担 | 明确房东负责主体结构，租户负责日常维护 |
| 提前解约违约金过高 | 显失公平 | 违约金应与实际损失相当 [SME 核查] |
| 无优先购买权条款（住宅） | 房东出售时租户权益受损 | 明确约定或由租户主张法定优先购买权 [SME 核查] |
| 转租禁止且无例外 | 租户无法处置资产 | 约定经房东同意后可转租 |
| 租金调整无约束 | 续租时租金任意涨价 | 约定续租租金调整上限 |
🟡 中风险条款
| 条款 | 风险 | 建议 |
|---|---|---|
| 租期超20年（商业） | 超出部分无效 | 商业租赁最长20年，续租另签协议 [SME 核查] |
| 争议解决约定外地法院 | 增加维权成本 | 争取约定本地法院管辖 |
| 未约定交付标准 | 退租时争议 | 明确毛坯/简装/精装交付状态 |
第三步：升级决策门
"这是合同审查，不构成法律意见。签署前建议由律师审查，特别是涉及押金条款、优先购买权和提前解约条款。"
输出格式
# 房屋租赁合同审查 — [物业地址]
## 基本信息
| 要素 | 内容 |
|------|------|
| 房屋类型 | [住宅/商铺/办公] |
| 出租方 | [___] |
| 承租方 | [___] |
| 面积 | [___]㎡ |
| 租金 | [___]元/月 |
| 押金 | [___]元 |
| 租期 | [___]年 |
## 🔴 高风险条款
| # | 条款 | 风险 | 建议 `[SME 核查]` |
|---|------|------|------------------|
| 1 | [条款] | [风险] | [建议] |
## 🟡 中风险条款
| # | 条款 | 风险 | 建议 |
|---|------|------|------|
| 1 | [条款] | [风险] | [建议] |
## 建议后续行动
- [ ] 补充押金退还条件条款
- [ ] 明确维修责任划分
- [ ] [其他]
本技能不涵盖
- 从零起草租赁合同
- 确认法律效力 — 所有法律结论标注
[SME 核查] - 产权调查
- 诉讼代理