vivy-yi 数据源与判断框架引用
本 skill 引用场景级配置 ../../CLAUDE.md。
来源标注规范（[YD]/[WKL]/[BD]/[GOV]/[model]）参见场景级 references/ 目录。
/land-lease-agreement
- 确认土地类型（农用地/建设用地/未利用地）和用途。
- 确认租赁期限和权利来源。
- 评估用途合规性和期限合法性。
- 生成审查意见。
- 升级决策门。
土地使用权租赁合同审查
目的
审查土地使用权租赁合同（农村土地承包经营权租赁、国有建设用地租赁等），评估用途合规性、期限合法性、征收补偿条款。本技能为审查，不处理土地权属纠纷。
法域假设
默认中国大陆法域，涉及《土地管理法》、《农村土地承包法》、《民法典》租赁合同章节 [SME 核查]。不同土地类型（农用地vs建设用地）的规定差异很大，须分别核查。
加载信息
- 土地类型：农用地/集体建设用地/国有建设用地/宅基地
- 用途：农业种植/养殖/工业/商业/住宅
- 出租方是否有合法出租权（土地权利证书）
- 租赁期限
工作流程
第一步：提取核心要素
- 土地权利来源 — 土地证/承包经营权证/租赁登记
[SME 核查] - 土地类型 — 农用地/集体建设用地/国有建设用地
- 用途 — 是否与土地类型匹配（农业用途vs建设用地）
- 租赁期限 — 是否超出法定期限
- 租金 — 金额、调整机制
- 地上物处理 — 租赁终止时地上建筑物/农作物处置
- 征收/占用补偿 — 遇政府征收时的补偿分配
第二步：风险条款核查
🔴 高风险条款
| 条款 | 风险 | 法律依据 | 建议 |
|---|---|---|---|
| 租赁用途与土地类型不符 | 合同无效；面临行政处罚 | 《土地管理法》第77条 [SME 核查] |
必须符合土地利用总体规划 |
| 租赁期限超出法定期限 | 超期部分无效 | 《民法典》第705条 [SME 核查] |
农用地30年，建设用地按批准年限 |
| 出租方无出租权 | 合同无效；承租方损失 | [SME 核查] |
核查土地权属证明 |
| 农用地用于非农建设 | 面临拆除和罚款 | 《土地管理法》第77条 [SME 核查] |
不得改变用途 |
| 无征收补偿条款 | 遇征收时无依据 | 《土地管理法》第48条 [SME 核查] |
明确补偿分配 |
🟡 中风险条款
| 条款 | 风险 | 建议 |
|---|---|---|
| 租金调整机制不明确 | 未来租金争议 | 约定调整公式或比例 |
| 地上物处置未约定 | 租赁终止时纠纷 | 明确建筑物/农作物归属和补偿 |
| 转租限制未明确 | 承租方无法处置 | 约定转租条件 |
第三步：升级决策门
"土地租赁涉及土地权属和用途合规性，确认合同效力须由专业律师核查土地权属文件和规划文件。这不构成法律意见。"
输出格式
# 土地租赁合同审查 — [土地位置]
## 基本信息
| 要素 | 内容 |
|------|------|
| 土地类型 | [农用地/建设用地] |
| 出租方 | [___] |
| 承租方 | [___] |
| 面积 | [___]亩 |
| 用途 | [___] |
| 租赁期限 | [___]年 |
## 🔴 高风险条款
| # | 条款 | 风险 | 建议 `[SME 核查]` |
|---|------|------|------------------|
| 1 | [条款] | [风险] | [建议] |
## 🟡 中风险条款
| # | 条款 | 风险 | 建议 |
|---|------|------|------|
| 1 | [条款] | [风险] | [建议] |
## 建议后续行动
- [ ] 核查土地权属证明 `[SME 核查]`
- [ ] 确认用途符合规划 `[SME 核查]`
- [ ] [其他]
本技能不涵盖
- 土地权属纠纷代理
- 土地征收补偿谈判
- 土地利用总体规划确认
- 确认法律效力 — 所有结论标注
[SME 核查]