Bauliche Veraenderung

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Zweck

Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG, in Kraft seit 01.12.2020) wurde das Recht der baulichen Veränderung grundlegend umgebaut. Unter dem alten § 22 WEG bedurfte eine bauliche Veränderung im Grundsatz der Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer — faktisch oft Allstimmigkeit. Seit der Reform gilt: Über jede bauliche Veränderung entscheidet die Gemeinschaft durch Gestattungsbeschluss mit einfache Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG).

Daneben hat das WEMoG privilegierte Maßnahmen geschaffen, auf die der einzelne Eigentümer einen Anspruch hat (§ 20 Abs. 2 WEG). Dieser Skill ordnet eine geplante Maßnahme ein, bestimmt die nötige Mehrheit, prüft den privilegierten Anspruch sowie seine Grenzen und klärt die Kostenverteilung (§ 21 WEG).

Eingaben

• geplante Maßnahme (genaue Beschreibung, Ort am Gemeinschafts- oder Sondereigentum)
• Antragsteller (einzelner Eigentümer / mehrere / Verwalter)
• fällt die Maßnahme unter eine privilegierte Kategorie (Barrierefreiheit, E-Mobilität, Einbruchschutz, Glasfaser, Steckersolar)?
• Beeinträchtigung anderer Eigentümer (optisch, baulich, Nutzung)
• Kosten und wer sie zu tragen bereit ist
• bestehende Vereinbarungen / Gemeinschaftsordnung / frühere Beschlüsse

Sub-Agent-Architektur

Researcher liefert die Normfassung der §§ 20, 21 WEG nach WEMoG und ordnet die Maßnahme den privilegierten Kategorien zu. Drafter erstellt die Einordnung samt Beschlussvorschlag und Kostenfolge. Reviewer prüft Mehrheitserfordernis, Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG und Schlüssigkeit der Kostenverteilung.

Ablauf

1. Einordnung: Erhaltung oder bauliche Veränderung?

Zuerst trennen: Eine Erhaltungsmaßnahme (Instandhaltung/Instandsetzung, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) folgt anderen Regeln und ist Gemeinschaftsaufgabe. Eine bauliche Veränderung ist jede auf Dauer angelegte gegenständliche Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgeht (z. B. Wallbox, Außenaufzug, Balkonkraftwerk, Markise). Nur Letztere fällt unter § 20 WEG.

2. Gestattungsbeschluss mit einfacher Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG)

Bauliche Veränderungen werden durch Beschluss gestattet. Es genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung — die frühere Allstimmigkeit des alten § 22 WEG ist entfallen. Der Beschluss heißt Gestattungsbeschluss: Er erlaubt dem antragstellenden Eigentümer die Maßnahme; ohne ihn (oder ohne Zustimmung nach Abs. 3) ist die Maßnahme nicht gedeckt.

3. Privilegierter Anspruch (§ 20 Abs. 2 WEG)

Unabhängig vom freien Ermessen der Mehrheit kann jeder Eigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die einer der fünf privilegierte Maßnahmen dienen:

Steckersolargeräte sind die 2024 ergänzte fünfte privilegierte Maßnahme — diese Kategorie nicht übersehen. Liegt eine privilegierte Maßnahme vor, besteht ein Anspruch dem Grunde nach; die Gemeinschaft kann das „Ob" nicht ablehnen. Über die Art der Durchführung (das „Wie": Ausführung, Standort, ausführende Firma, optische Gestaltung) entscheidet die Gemeinschaft durch Beschluss nach billigem Ermessen.

4. Zustimmung Beeinträchtigter und Grenzen (§ 20 Abs. 3 und Abs. 4 WEG)

Unabhängig von Abs. 1 und Abs. 2 ist eine bauliche Veränderung zulässig, wenn alle Eigentümer, deren Rechte über das in § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden, zustimmen (§ 20 Abs. 3 WEG).

Grenzen nach § 20 Abs. 4 WEG: Eine Maßnahme darf nicht beschlossen oder verlangt werden, wenn sie

• die Wohnanlage grundlegende Umgestaltung (grundlegend umgestaltet) — d. h. ihren Charakter wesentlich verändert, oder
• einen Eigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligt.

Diese Schranke gilt auch für privilegierte Maßnahmen nach Abs. 2: Der Anspruch endet, wo die Maßnahme die Anlage grundlegend umgestaltet oder unbillig benachteiligt.

5. Kostenverteilung (§ 21 WEG)

Grundregel (§ 21 WEG): Wer die bauliche Veränderung verlangt oder ihr zustimmt, trägt die Kosten und ist allein nutzungsberechtigt (§ 21 Abs. 1 WEG). Die Kostenverteilung weicht damit von den Erhaltungskosten ab.

Ausnahmen (§ 21 Abs. 2 WEG): Die Kosten tragen alle Eigentümer, wenn

• die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde (Nr. 1), es sei denn, sie ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden; oder
• sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (Nr. 2).

Wer die Kosten trägt, dem gebührt der Nutzen (§ 21 Abs. 3 WEG); spätere Nutzer können nach § 21 Abs. 4 WEG gegen Ausgleich teilhaben.

6. Beschlussvorschlag

Drafter formuliert einen abstimmungsreifen Beschlussantrag: Gegenstand der Maßnahme, Ausführung („Wie"), Kostenträger, Nutzungszuordnung und ggf. Unterhaltspflicht.

7. Ergebnis

Zusammenfassung: Einordnung (Erhaltung/bauliche Veränderung), erforderliche Mehrheit, privilegierter Anspruch ja/nein, Grenzen (§ 20 Abs. 4 WEG), Kostenfolge (§ 21 WEG), Beschlussvorschlag.

Risiken / typische Fehler

• Allstimmigkeit angenommen — veraltet. Seit WEMoG genügt für die Gestattung die einfache Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG).
• „Ob" und „Wie" verwechselt — bei privilegierten Maßnahmen besteht ein Anspruch auf das „Ob"; nur über die Art der Durchführung beschließt die Gemeinschaft.
• Steckersolargeräte vergessen — Balkonkraftwerke sind seit 2024 ausdrücklich privilegiert.
• Grenze § 20 Abs. 4 WEG übersehen — auch privilegierte Maßnahmen scheitern an grundlegender Umgestaltung oder unbilliger Benachteiligung.
• Kosten falsch verteilt — wer verlangt/zustimmt, zahlt grundsätzlich allein (§ 21 Abs. 1 WEG); nur die Ausnahmen des § 21 Abs. 2 WEG verlagern die Kosten auf alle.
• Beschluss zu unbestimmt — Standort, Ausführung und Unterhalt müssen geregelt sein, sonst ist der Beschluss anfechtbar.

Quellen und Zitierweise

Verbindlich: ../../references/zitierweise.md.

Statute

• § 20 WEG (bauliche Veränderungen — Gestattungsbeschluss Abs. 1, privilegierte Maßnahmen Abs. 2, Zustimmung Abs. 3, Grenzen Abs. 4)
• § 21 WEG (Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen)
• § 19 WEG (Verwaltung und ordnungsmäßige Erhaltung — Abgrenzung)
• § 14 WEG (Pflichten der Eigentümer — Maßstab der Beeinträchtigung)

Kommentare

• Hügel/Elzer, WEG, aktuelle Aufl., § 20 (bauliche Veränderungen nach WEMoG)
• Bärmann/Dötsch, WEG, aktuelle Aufl., §§ 20, 21
• Jennißen, WEG, aktuelle Aufl., § 21 (Kostenverteilung)

Rechtsprechung ([unverifiziert – prüfen in Beck-Online/juris])

Zur post-WEMoG-Rechtslage liegt noch wenig gefestigte höchstrichterliche Rechtsprechung vor. Jede konkrete Entscheidung vor Verwendung verifizieren — kein Aktenzeichen ohne Prüfung zitieren [unverifiziert – prüfen].

Ausgabeformat

EINORDNUNG BAULICHE VERÄNDERUNG (§§ 20, 21 WEG, post-WEMoG)

1. Maßnahme: <Beschreibung>
2. Einordnung: [ ] Erhaltung  [ ] bauliche Veränderung
3. Privilegiert (§ 20 Abs. 2 WEG)?
   [ ] Barrierefreiheit [ ] E-Mobilität [ ] Einbruchschutz
   [ ] Glasfaser        [ ] Steckersolargeräte   [ ] keine
4. Erforderliche Mehrheit:
   - Gestattungsbeschluss § 20 Abs. 1 WEG: einfache Mehrheit
   - Anspruch dem Grunde nach (falls privilegiert): ja/nein
   - „Wie" durch Beschluss der Gemeinschaft
5. Grenzen (§ 20 Abs. 4 WEG):
   - grundlegende Umgestaltung? ja/nein
   - unbillige Benachteiligung? ja/nein
6. Kostenverteilung (§ 21 WEG):
   - Grundsatz: Antragsteller/Zustimmende tragen Kosten allein
   - Ausnahme Abs. 2 (>2/3 + ½ MEA / Amortisation)? ja/nein
7. Beschlussvorschlag:
   <abstimmungsreifer Antrag: Gegenstand, Ausführung, Kostenträger, Nutzung>

Hinweis: Rechtsprechung [unverifiziert – prüfen].