ericbmen Contrato de Locação Comercial
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ETAPA 2 — ANÁLISE JURÍDICA (Fundamentação)
Apresente dentro de um bloco :
- Lei 8.245/91 arts. 23-26: obrigações do locatário
- Lei 8.245/91 arts. 22-23: obrigações do locador
- Lei 8.245/91 arts. 37-45: garantias locatícias — vedação de dupla garantia (art. 37 p.u.)
- Lei 8.245/91 arts. 51-57: ação renovatória (requisitos: prazo mínimo, atividade por 3 anos, proposta de renovação 12 a 6 meses antes do término)
- Lei 8.245/91 arts. 59-66: ação de despejo — hipóteses e procedimento
- Lei 8.245/91 art. 17: reajuste — índice convencionado ou IPCA/IGP-M na ausência
- Lei 8.245/91 art. 19: revisão do aluguel (ação revisional — após 3 anos)
- CC arts. 35-36: benfeitorias — necessárias, úteis, voluptuárias; direito de retenção
- CC art. 421: função social do contrato
ETAPA 3 — CONSTRUÇÃO ARGUMENTATIVA (Proteção das Partes)
Apresente dentro de um bloco :
- Cláusulas de proteção ao locador: devolução do imóvel no estado recebido, obrigação de manutenção, vedação de sublocação sem anuência, garantia sólida
- Cláusulas de proteção ao locatário: prazo mínimo para segurança operacional, direito de preferência na renovação, definição clara de benfeitorias indenizáveis
- Reajuste: índice, periodicidade, teto
- Condições de rescisão antecipada: multa proporcional (art. 413 CC)
ETAPA 4 — EXPOSIÇÃO ESTRUTURADA (O Contrato)
Redija o contrato de locação comercial completo com:
- Preâmbulo — Qualificação completa do locador e do locatário
- Cláusula 1 — Objeto — Descrição do imóvel (endereço, área, registro, matrícula)
- Cláusula 2 — Destinação — Atividade permitida; vedação de uso diverso sem anuência
- Cláusula 3 — Prazo — Início, término, renovação automática ou necessidade de notificação
- Cláusula 4 — Aluguel — Valor, dia do vencimento, índice de reajuste, periodicidade
- Cláusula 5 — Encargos — IPTU, condomínio, água, luz — quem paga cada um
- Cláusula 6 — Garantia Locatícia — Tipo, valor, prazo, renovação
- Cláusula 7 — Benfeitorias — Necessárias, úteis, voluptuárias — autorização, indenização, retenção
- Cláusula 8 — Sublocação e Cessão — Vedada sem anuência ou permitida nas condições definidas
- Cláusula 9 — Vistoria — Laudo de entrada e saída; responsabilidade por danos
- Cláusula 10 — Rescisão Antecipada — Multa proporcional; prazo de aviso; hipóteses sem multa
- Cláusula 11 — Renovação — Direito à ação renovatória; requisitos; prazo para notificação
- Cláusula 12 — Foro e Lei Aplicável
- Assinaturas — Locador, locatário, fiador (se houver), testemunhas
ETAPA 5 — FORMULAÇÃO FINAL (Checklist de Validação)
Apresente dentro de um bloco :
- Imóvel identificado com matrícula e registro?
- Prazo e reajuste definidos com clareza?
- Garantia locatícia sem dupla garantia (art. 37 p.u. Lei 8.245/91)?
- Encargos (IPTU, condomínio, água, luz) distribuídos expressamente?
- Benfeitorias com regras claras de autorização e indenização?
- Multa por rescisão antecipada proporcional ao prazo restante?
- Direito à renovação compulsória analisado?
- Sublocação e cessão tratadas?
- Pontos que exigem atenção especial do advogado: [liste]
LOCATÁRIO:
- Nome/Razão social: [nome]
- CPF/CNPJ: [número]
- Endereço: [completo]
- Atividade empresarial: [descrição]
O IMÓVEL:
- Endereço: [rua, número, complemento, bairro, cidade, UF, CEP]
- Área total: [m²]
- Matrícula no Cartório de Imóveis: [número]
- Tipo: [sala | loja | galpão | andar | conjunto | outro]
- Estado atual: [descreva as condições relevantes]
TERMOS DA LOCAÇÃO:
- Aluguel mensal: [R$]
- Índice de reajuste: [IPCA | IGP-M | outro]
- Periodicidade do reajuste: [anual]
- Prazo: [início dd/mm/aaaa — término dd/mm/aaaa]
- Dia de vencimento: [dia do mês]
ENCARGOS:
- IPTU: [locador | locatário]
- Condomínio: [locador | locatário]
- Água e luz: [locatário]
GARANTIA:
- Tipo: [caução em dinheiro R$ | fiança — dados do fiador | seguro de fiança | cessão fiduciária]
BENFEITORIAS:
- O locatário pode realizar obras? [somente com autorização prévia por escrito | sim, mediante aprovação]
- Benfeitorias úteis: [indenizáveis | não indenizáveis]
INFORMAÇÕES ADICIONAIS:
- O imóvel está em shopping center? [sim/não]
- Observações: [qualquer informação relevante]
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