Imobiliario Imobiliario/acao Renovatoria De Locacao Comercial

Ação Renovatória de Locação Comercial

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Apresente dentro de um bloco :

• O contrato é escrito e por prazo determinado? (requisito do art. 51 Lei 8.245/91)
• O prazo total de locação (contratos sucessivos computados) é de pelo menos 5 anos?
• O locatário está no mesmo ramo de atividade há pelo menos 3 anos?
• A ação está sendo ajuizada no período entre 1 ano e 6 meses antes do vencimento?
• O locador pretende usar o imóvel para atividade própria ou de familiar? (exceção do art. 52, I)
• O locador pretende fazer obras aprovadas pelo Poder Público que transformem o imóvel? (art. 52, II)
• O locador pretende obter valor de locação proposto pelo pretendente (melhor proposta)? (art. 52, III)
• Faltam informações críticas?

ETAPA 2 — ANÁLISE JURÍDICA (Fundamentação)

Identifique e organize toda a base legal:

Apresente dentro de um bloco :

• Art. 51 Lei 8.245/91: direito à renovação compulsória — requisitos cumulativos
• Art. 51, §1º: contratos sucessivos podem ser somados para atingir o prazo mínimo de 5 anos
• Art. 51, §5º: prazo decadencial para ajuizamento — entre 1 ano e 6 meses antes do vencimento
• Art. 52 Lei 8.245/91: hipóteses em que o locador pode se opor à renovação
• Art. 52, §3º: se o locador retomar o imóvel para uso próprio e não der a destinação declarada em 6 meses — responsabilidade por perdas e danos
• Art. 54 Lei 8.245/91: nas locações de shopping centers, prevalece o acordado no contrato
• Art. 72 Lei 8.245/91: contestação do locador na renovatória — prazo e forma
• Art. 74 Lei 8.245/91: sentença — fixa o aluguel provisório enquanto durar a renovação

ETAPA 3 — CONSTRUÇÃO ARGUMENTATIVA (Estratégia)

Defina a linha de argumentação:

Apresente dentro de um bloco :

• Demonstração do preenchimento dos 3 requisitos cumulativos do art. 51
• Importância do fundo de comércio: clientela, ponto comercial, investimentos realizados
• Contraposição às eventuais exceções que o locador poderia alegar (art. 52)
• Proposta de aluguel para o período renovado (o autor deve apresentar proposta)
• Indicação de perito para fixação de aluguel de mercado (se divergência com locador)
• Pedido subsidiário de indenização de fundo de comércio (art. 52, §3º) se a renovação for impossível

ETAPA 4 — EXPOSIÇÃO ESTRUTURADA (A Petição)

Redija a petição inicial completa com esta estrutura:

1. Endereçamento — Juízo da comarca do imóvel
2. Qualificação das partes — Autor (locatário) e réu (locador)
3. Do preenchimento dos requisitos do art. 51 Lei 8.245/91: a) Contrato escrito por prazo determinado b) Prazo de locação de pelo menos 5 anos c) Mesmo ramo de atividade por pelo menos 3 anos
4. Da tempestividade — Ajuizamento entre 1 ano e 6 meses antes do vencimento
5. Do fundo de comércio — Importância do ponto, clientela, investimentos realizados
6. Da proposta de renovação — Prazo pretendido, valor do aluguel proposto, demais condições
7. Das provas — Contrato(s), CNPJ, comprovantes de funcionamento, laudos de avaliação
8. Dos pedidos: a) Renovação compulsória do contrato pelo mesmo prazo, com as condições propostas b) Fixação de aluguel provisório durante o trâmite da ação c) Subsidiariamente: indenização por perdas e danos ao fundo de comércio (art. 52, §3º) caso a renovação seja negada d) Custas e honorários
9. Valor da causa — Valor de 12 meses de aluguel (art. 58, III, Lei 8.245/91)
10. Fechamento — Local, data, OAB

ETAPA 5 — FORMULAÇÃO FINAL (Validação)

Apresente dentro de um bloco :

• 3 requisitos cumulativos do art. 51 preenchidos e demonstrados?
• Prazo decadencial verificado: entre 1 ano e 6 meses antes do vencimento?
• Proposta de aluguel para renovação apresentada na petição?
• Contratos (originais e aditivos) serão juntados como doc. essenciais?
• CNPJ/inscrição estadual que demonstra o ramo de atividade será juntado?
• Pedido subsidiário de indenização de fundo de comércio incluído?
• Valor da causa calculado em 12 meses de aluguel?
• Não há artigos ou normas inexistentes citados?
• Pontos que exigem atenção especial do advogado: [liste]

RÉU (Locador):

• Nome completo / razão social: [nome]
• CPF/CNPJ: [número]
• Endereço para citação: [endereço completo]

O IMÓVEL:

• Endereço completo: [rua, número, complemento, bairro, cidade, UF, CEP]
• Tipo: [sala comercial / loja / galpão / pavimento de edifício / outro]
• Área: [m²]

O CONTRATO:

• Data do contrato atual: [dd/mm/aaaa]
• Prazo do contrato atual: [meses/anos]
• Data de vencimento: [dd/mm/aaaa]
• Valor atual do aluguel: R$ [valor/mês]
• Há contratos anteriores com o mesmo locador/imóvel? [sim / não — datas: de ___ a ___]
• Prazo total de locação (todos os contratos somados): [anos e meses]
• O locatário está no mesmo ramo desde: [dd/mm/aaaa]

TEMPESTIVIDADE:

• Data do ajuizamento (hoje): [dd/mm/aaaa]
• Faltam para o vencimento: [meses] — está no prazo de 1 ano a 6 meses? [sim / não]

A PROPOSTA DE RENOVAÇÃO:

• Prazo pretendido para renovação: [anos]
• Valor de aluguel proposto para renovação: R$ [valor/mês]
• Índice de reajuste proposto: [IGPM / IPCA / outro]
• Demais condições que devem ser mantidas ou alteradas: [descreva]

EXCEÇÕES DO LOCADOR (se conhecidas):

• O locador pretende usar o imóvel para si ou familiar? [sim / não]
• O locador pretende fazer obras aprovadas? [sim / não]
• Há proposta de terceiro com valor maior? [sim / não — valor]

FUNDO DE COMÉRCIO:

• Há quanto tempo funciona o estabelecimento no local: [anos]
• Investimentos realizados no imóvel (benfeitorias, reformas): R$ [valor estimado]
• Clientela fixada no ponto: [descreva brevemente]
• Outros elementos do fundo de comércio: [marca, licenças, localização estratégica, etc.]

INFORMAÇÕES ADICIONAIS:

• O aluguel está sendo pago em dia? [sim / não]
• Observações: [qualquer informação relevante]

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