Imobiliario Imobiliario/cobranca De Taxas Condominiais

Cobrança de Taxas Condominiais

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Apresente dentro de um bloco :

• Quem é o devedor: condômino proprietário, locatário, ou adquirente do imóvel que assumiu as cotas em atraso?
• Há título executivo extrajudicial? (documentos do art. 784, X CPC: demonstrativo de débito + convenção + ata de aprovação do orçamento)
• Qual o período em atraso e o valor total da dívida com encargos (juros, multa, atualização)?
• A convenção prevê multa por inadimplência? Qual percentual?
• O condômino foi notificado extrajudicialmente? Houve resposta?
• A dívida está dentro do prazo prescricional? (verificar art. 206 CC)
• O imóvel foi transferido para terceiro? (propter rem — o novo proprietário responde, art. 1.345 CC)
• Faltam informações críticas?

ETAPA 2 — ANÁLISE JURÍDICA (Fundamentação)

Identifique e organize toda a base legal:

Apresente dentro de um bloco :

• Art. 1.336, I CC/2002: dever do condômino de contribuir para as despesas do condomínio
• Art. 1.337 CC/2002: condômino inadimplente reiterado pode ser multado em até 5x o valor da cota
• Art. 1.345 CC/2002: obrigação propter rem — o adquirente responde pelas cotas anteriores à aquisição
• Art. 784, X CPC/2015: são títulos executivos extrajudiciais os créditos de condomínio, desde que documentados (demonstrativo + convenção)
• Art. 829 CPC/2015: execução de título extrajudicial — prazo de 3 dias para pagar ou embargar
• Lei 8.245/91, art. 22, X: o locador deve pagar as taxas condominiais, salvo disposição em contrário no contrato
• Convenção do condomínio: multa, juros e correção previstos

ETAPA 3 — CONSTRUÇÃO ARGUMENTATIVA (Estratégia)

Defina o rito e a linha de argumentação:

Apresente dentro de um bloco :

• Rito escolhido: execução de título extrajudicial (art. 784, X CPC) se houver demonstrativo + convenção; ou ação de cobrança ordinária se o título não for suficientemente líquido
• Demonstrativo da dívida: período, cotas mensais, multa, juros (conforme convenção), correção monetária
• Identificação correta do polo passivo: proprietário (condomínio vs. locatário — verificar contrato de locação)
• Pedido de penhora de imóvel (propter rem — o próprio imóvel é a garantia natural da dívida condominial)
• Estratégia de recuperação: acordo extrajudicial antes do ajuizamento se houver abertura do devedor

ETAPA 4 — EXPOSIÇÃO ESTRUTURADA (A Petição)

Redija a petição inicial completa com esta estrutura:

Se execução de título extrajudicial:

1. Endereçamento — Juízo competente (comarca do imóvel ou foro de eleição)
2. Qualificação das partes — Condomínio (exequente) e condômino inadimplente (executado)
3. Do título executivo — Art. 784, X CPC: demonstrativo de débito + convenção + atas
4. Da dívida — Período, cotas, encargos, valor atualizado
5. Dos pedidos: a) Citação do executado para pagar em 3 dias ou embargar (art. 829 CPC) b) Penhora do imóvel condominial em caso de não pagamento (propter rem) c) Honorários de 10% (ou conforme arbitramento)
6. Valor da execução
7. Fechamento — Local, data, OAB

Se ação de cobrança ordinária:

1. Endereçamento
2. Qualificação das partes
3. Dos fatos — Relação condominial, inadimplência, notificações
4. Do direito — Arts. 1.336, 1.337, 1.345 CC, convenção condominial
5. Do demonstrativo — Planilha detalhada da dívida
6. Das provas — Convenção, atas, demonstrativo, notificações extrajudiciais
7. Dos pedidos: a) Condenação ao pagamento da dívida atualizada com juros e multa b) Condenação em custas e honorários
8. Valor da causa
9. Fechamento — Local, data, OAB

ETAPA 5 — FORMULAÇÃO FINAL (Validação)

Apresente dentro de um bloco :

• Demonstrativo atualizado da dívida com encargos será juntado?
• Convenção condominial com previsão de multa e juros será juntada?
• Atas de aprovação do orçamento (cotas mensais) serão juntadas?
• Polo passivo correto: proprietário, locatário ou adquirente (propter rem)?
• Rito escolhido adequado: execução (art. 784, X) ou cobrança ordinária?
• Prescrição verificada?
• Não há artigos ou normas inexistentes citados?
• Pontos que exigem atenção especial do advogado: [liste]

RÉU (Condômino Inadimplente):

• Nome completo: [nome]
• CPF/CNPJ: [número]
• Endereço para citação: [endereço completo]
• Qualidade: [condômino proprietário / locatário / adquirente que assumiu débito anterior]

A UNIDADE:

• Identificação: [apartamento nº ___ / bloco ___ / sala ___ — conforme convenção]
• Andar / bloco: [informação]
• Fração ideal: [%]

A DÍVIDA:

• Período em atraso: de [dd/mm/aaaa] a [dd/mm/aaaa]
• Número de cotas em atraso: [número]
• Valor da cota mensal ordinária: R$ [valor]
• Taxas extras em atraso: R$ [valor — identificar cada uma]
• Multa prevista na convenção: [%]
• Juros previstos na convenção: [% ao mês]
• Valor total da dívida (principal + encargos): R$ [valor]
• Data-base do cálculo: [dd/mm/aaaa]

O TÍTULO:

• Há demonstrativo de débito emitido pelo condomínio? [sim / não]
• Convenção condominial prevê a obrigação e os encargos? [sim / não]
• Há atas de aprovação do orçamento para o período cobrado? [sim / não]
• Rito escolhido: [execução de título extrajudicial / cobrança ordinária]

NOTIFICAÇÕES:

• O condômino foi notificado extrajudicialmente? [sim / não — data]
• Resposta do condômino: [ignorou / recusou / alegou contestar os valores / outro]

INFORMAÇÕES ADICIONAIS:

• O imóvel foi vendido a terceiro com débito pendente? [sim / não]
• Há contrato de locação que transfira a obrigação ao locatário? [sim / não — cópia disponível]
• Observações: [qualquer informação relevante]

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