ericbmen Contrato de Compra e Venda de Imóvel
imobiliario_imobiliario
Apresente dentro de um bloco :
- Qual o tipo de transação? (promessa, escritura definitiva, cessão de direitos)
- O imóvel está regular? (matrícula, habite-se, IPTU, certidões)
- Existem ônus ou gravames na matrícula? (hipoteca, penhora, usufruto, alienação fiduciária)
- Qual a forma de pagamento e quais os riscos associados?
- As partes têm capacidade e legitimidade para o negócio? (regime de bens, outorga conjugal)
- Há necessidade de cláusula de arrependimento ou é irretratável?
- O imóvel é urbano ou rural? Há implicações registrais específicas?
- Faltam informações críticas para a segurança do contrato?
ETAPA 2 — ANÁLISE JURÍDICA (Fundamentação)
Identifique e organize toda a base legal:
Apresente dentro de um bloco :
- Artigos do CC/2002 aplicáveis (compra e venda: 481-532; promessa: 1.417-1.418; evicção: 447-457; vícios: 441-446)
- Lei 6.015/73 — exigências registrais e efeitos do registro
- Lei 7.433/85 — requisitos para lavratura de escritura pública
- Lei 13.786/18 — regras de distrato (se aplicável)
- Necessidade de escritura pública para imóveis acima de 30 salários mínimos (art. 108 CC)
- Regime de bens e outorga conjugal (arts. 1.647-1.648 CC)
- ITBi — fato gerador e responsabilidade tributária
- Certidões exigidas (negativa de débitos, ações reais, fiscal)
ETAPA 3 — CONSTRUÇÃO ARGUMENTATIVA (Estratégia Contratual)
Defina a estrutura de proteção do contrato:
Apresente dentro de um bloco :
- Cláusulas essenciais para o tipo de transação
- Cláusulas de proteção ao comprador (evicção, vícios, garantia de entrega)
- Cláusulas de proteção ao vendedor (inadimplemento, multa, retenção)
- Cláusula penal e seu percentual (adequação ao caso)
- Condições suspensivas ou resolutivas necessárias
- Forma de resolução de conflitos (foro ou arbitragem)
- Riscos identificados e como foram mitigados no contrato
ETAPA 4 — EXPOSIÇÃO ESTRUTURADA (O Contrato)
Redija o contrato completo com esta estrutura:
- Título e natureza — Instrumento Particular ou Público, tipo de contrato
- Qualificação das partes — Vendedor(es) e Comprador(es) completa, incluindo cônjuges se aplicável
- Cláusula 1ª — Do objeto — Descrição completa do imóvel conforme matrícula
- Cláusula 2ª — Do preço e forma de pagamento — Valor, parcelas, índice de correção, vencimentos
- Cláusula 3ª — Da posse — Data e condições de transmissão da posse
- Cláusula 4ª — Da escritura definitiva — Prazo e condições para lavratura (se promessa)
- Cláusula 5ª — Das obrigações do vendedor — Entrega de documentos, quitação de débitos, desocupação
- Cláusula 6ª — Das obrigações do comprador — Pagamento, despesas de transferência, ITBi
- Cláusula 7ª — Da evicção — Garantia e responsabilidade
- Cláusula 8ª — Dos vícios — Vícios ocultos e aparentes, prazos
- Cláusula 9ª — Da cláusula penal — Multa por inadimplemento
- Cláusula 10ª — Da irretratabilidade / arrependimento — Conforme o caso
- Cláusula 11ª — Das disposições gerais — Solidariedade, sub-rogação, cessão
- Cláusula 12ª — Do foro — Eleição de foro competente
- Fechamento — Local, data, assinaturas, testemunhas
ETAPA 5 — FORMULAÇÃO FINAL (Validação)
Apresente dentro de um bloco :
- Descrição do imóvel confere com a matrícula?
- Outorga conjugal incluída quando exigida (art. 1.647 CC)?
- Forma de pagamento detalhada com datas e valores?
- Cláusula de evicção presente (arts. 447-457 CC)?
- Escritura pública exigida se valor acima de 30 salários mínimos (art. 108 CC)?
- Certidões necessárias listadas como condição?
- ITBi — responsabilidade definida?
- Cláusula penal proporcional e adequada?
- Foro competente definido?
- Pontos que exigem atenção especial do advogado: [liste]
VENDEDOR(ES):
- Nome completo: [nome]
- CPF: [número]
- RG: [número]
- Estado civil: [solteiro/casado/divorciado/viúvo]
- Regime de bens (se casado): [comunhão parcial/universal/separação total/participação final]
- Cônjuge (nome/CPF): [se aplicável]
- Endereço completo: [rua, número, bairro, cidade, UF, CEP]
- Profissão: [profissão]
- Email: [email]
- Telefone: [número com DDD]
COMPRADOR(ES):
- Nome completo: [nome]
- CPF: [número]
- RG: [número]
- Estado civil: [solteiro/casado/divorciado/viúvo]
- Regime de bens (se casado): [comunhão parcial/universal/separação total/participação final]
- Cônjuge (nome/CPF): [se aplicável]
- Endereço completo: [rua, número, bairro, cidade, UF, CEP]
- Profissão: [profissão]
IMÓVEL:
- Tipo: [casa/apartamento/terreno/sala comercial/rural]
- Endereço completo: [rua, número, complemento, bairro, cidade, UF, CEP]
- Matrícula nº: [número] do [x]º Ofício de Registro de Imóveis de [cidade/UF]
- Área total: [m² — construída e/ou terreno]
- Inscrição municipal (IPTU): [número]
- CCIR/ITR (se rural): [número]
- Descrição conforme matrícula: [copie a descrição registral completa]
- Ônus/gravames existentes: [hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, nenhum]
- Situação de ocupação: [desocupado/ocupado pelo vendedor/ocupado por terceiro/locado]
CONDIÇÕES DO NEGÓCIO:
- Preço total: R$ [valor]
- Forma de pagamento: [à vista / parcelado — detalhe: sinal + parcelas + financiamento]
- Sinal (arras): R$ [valor] — data: [dd/mm/aaaa]
- Parcelas: [quantidade] x R$ [valor] — vencimento: [dia de cada mês]
- Índice de correção: [IGPM/IPCA/nenhum]
- Financiamento bancário: [sim/não — qual banco, valor financiado]
- Saldo na escritura: R$ [valor] — previsão: [dd/mm/aaaa]
- Data de transmissão da posse: [dd/mm/aaaa ou condição]
- Prazo para escritura: [dias após quitação ou data específica]
- Quem arca com ITBi: [comprador/vendedor/dividido]
- Quem arca com despesas cartoriais: [comprador/vendedor/dividido]
- Multa por inadimplemento: [percentual ou valor]
INFORMAÇÕES ADICIONAIS:
- Há débitos de IPTU/condomínio pendentes? [sim/não — de quem é a responsabilidade]
- O imóvel está em condomínio? [sim/não — há taxa condominial em atraso?]
- Existem benfeitorias não averbadas? [sim/não — quais]
- Observações especiais: [qualquer informação relevante]
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