Imobiliario Imobiliario/distrato Imobiliario E Rescisao De Promessa De Compra E Venda

Distrato Imobiliário e Rescisão de Promessa de Compra e Venda

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Apresente dentro de um bloco :

• Quem está pedindo a rescisão: comprador (desistência) ou comprador por culpa do vendedor (inadimplemento/atraso)?
• O imóvel faz parte de incorporação imobiliária (Lei 4.591/64)? Ou é revenda de imóvel pronto?
• O contrato prevê prazo de tolerância para entrega? Até 180 dias é válido (art. 43-A, Lei 4.591/64)
• O atraso na entrega ultrapassou o prazo de tolerância contratual?
• Qual o valor total do contrato, parcelas pagas e saldo devedor?
• O imóvel já foi entregue ao comprador? (se sim, rescisão após a imissão tem regras diferentes)
• O comprador é pessoa física consumidor? (CDC pode se aplicar — Súmula 543 STJ: [VERIFICAR])
• Há arras confirmatórias ou penitenciais no contrato? (CC arts. 418-420)
• Faltam informações críticas?

ETAPA 2 — ANÁLISE JURÍDICA (Fundamentação)

Identifique e organize toda a base legal:

Apresente dentro de um bloco :

• Lei 13.786/18, art. 67-A: rescisão por iniciativa do comprador — retenção máxima de 25% (incorporações em regime de patrimônio de afetação: 50%) + valor do fundo de reserva do patrimônio de afetação
• Lei 13.786/18, art. 67-A, §8º: se a rescisão ocorrer após a expedição do habite-se, há retenção adicional de 0,5% ao mês de fruição
• Art. 43-A Lei 4.591/64: prazo de tolerância de até 180 dias; ultrapassado, o comprador pode rescindir e receber de volta tudo que pagou, mais multa contratual em desfavor do vendedor
• CC arts. 418-420: arras confirmatórias (perda pelo desistente) vs. arras penitenciais (direito de arrependimento mediante perda/devolução em dobro)
• CC arts. 473-476: resolução por inadimplemento — parte inocente pode resolver o contrato e pedir perdas e danos
• CDC art. 53: são nulas as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas pelo consumidor — aplicável a imóveis destinados a moradia

ETAPA 3 — CONSTRUÇÃO ARGUMENTATIVA (Estratégia)

Defina a causa e a linha de argumentação:

Apresente dentro de um bloco :

• Causa da rescisão: culpa do comprador (desistência) → calcular retenção máxima da Lei 13.786/18; culpa do vendedor (atraso/vício) → devolução integral + multa + indenização
• Cálculo da dívida a receber:
  • Culpa do comprador: total pago − retenção máxima legal (25% ou 50%) − taxa de fruição (se aplicável) = valor a receber
  • Culpa do vendedor: total pago (100%) + multa contratual + indenização por danos
• Prazo para devolução: Lei 13.786/18, art. 67-A, §7º: 180 dias após o distrato (fora do regime de afetação) ou após a obtenção do habite-se
• Forma de restituição: parcelada ou à vista conforme contrato/lei

ETAPA 4 — EXPOSIÇÃO ESTRUTURADA (A Petição ou Minuta)

Para petição inicial (rescisão judicial): Redija a petição completa com esta estrutura:

1. Endereçamento — Juízo competente
2. Qualificação das partes — Autor (comprador) e réu (incorporadora/vendedora)
3. Dos fatos — Contrato, parcelas pagas, causa da rescisão
4. Do direito — Lei 13.786/18, CC, CDC (se aplicável)
5. Do cálculo — Demonstrativo do valor a receber
6. Das provas — Contrato, comprovantes de pagamento, notificações, laudos
7. Dos pedidos: a) Rescisão do contrato b) Condenação à restituição das quantias pagas (integral ou com retenção legal conforme a culpa) c) Multa contratual por atraso (se culpa do vendedor) d) Danos morais (se aplicável: constrangimento, privação do imóvel, etc.) e) Custas e honorários
8. Valor da causa
9. Fechamento — Local, data, OAB

Para minuta de distrato consensual:

1. Identificação das partes e do contrato rescindido
2. Causa e data da rescisão
3. Valores pagos e retenção acordada
4. Valor líquido a ser devolvido e prazo/forma de pagamento
5. Quitação mútua
6. Disposições finais (eleição de foro, data, assinaturas e testemunhas)

ETAPA 5 — FORMULAÇÃO FINAL (Validação)

Apresente dentro de um bloco :

• Causa da rescisão definida: culpa do comprador ou culpa do vendedor?
• Cálculo da retenção máxima conforme Lei 13.786/18 apresentado?
• Prazo de tolerância do vendedor verificado (até 180 dias — art. 43-A Lei 4.591/64)?
• CDC verificado para aplicação a comprador consumidor?
• Contrato de compra e venda e comprovantes de pagamento serão juntados?
• Prazo de devolução da incorporadora verificado (Lei 13.786/18)?
• Não há artigos ou normas inexistentes citados?
• Pontos que exigem atenção especial do advogado: [liste]

RÉU/PARTE (Vendedor / Incorporadora):

• Razão social: [nome]
• CNPJ: [número]
• Endereço: [endereço completo]

O IMÓVEL:

• Empreendimento: [nome do condomínio/empreendimento]
• Unidade: [apartamento/sala/casa nº ___, bloco ___]
• Endereço: [rua, cidade, UF]
• Tipo: [imóvel na planta / em construção / pronto]

O CONTRATO:

• Data do contrato: [dd/mm/aaaa]
• Valor total do contrato: R$ [valor]
• Parcelas pagas até hoje: R$ [valor total pago]
• Número de parcelas pagas: [número]
• Saldo devedor: R$ [valor]
• Regime: [patrimônio de afetação / não afetação]

A RESCISÃO:

• Quem deseja rescindir: [comprador / vendedor]
• Causa: [desistência do comprador / atraso na entrega / vício de construção / outro]
• Prazo de entrega previsto no contrato: [dd/mm/aaaa]
• Prazo de tolerância contratual: [dias/meses]
• O prazo de tolerância foi ultrapassado? [sim — ultrapassou em ___ meses / não]
• O imóvel já foi entregue? [sim — data: / não]
• Há notificação prévia de rescisão? [sim / não]

ARRAS:

• Há previsão de arras no contrato? [sim / não — valor: R$ ___ / tipo: confirmatórias ou penitenciais]

CÁLCULO PRETENDIDO:

• Total pago: R$ [valor]
• Retenção máxima legal (25% ou 50%): R$ [valor]
• Taxa de fruição (0,5%/mês se imóvel entregue): R$ [valor]
• Valor líquido a receber: R$ [valor]
• Pretende danos morais? [sim / não]

INFORMAÇÕES ADICIONAIS:

• O comprador é pessoa física (consumidor)? [sim / não]
• Houve proposta de distrato extrajudicial? [sim / não — condições oferecidas pela incorporadora]
• Observações: [qualquer informação relevante]

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