Imobiliario Imobiliario/incorporacao Imobiliaria Registro E Compliance

Incorporação Imobiliária — Registro e Compliance

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Apresente dentro de um bloco :

• O empreendimento é vertical (edifício) ou horizontal (casas em condomínio)?
• O imóvel é terreno próprio do incorporador ou haverá permuta com proprietário do terreno?
• O incorporador adotará o regime de patrimônio de afetação (opcional mas fortemente recomendado)?
• Há financiamento de obra com instituição financeira? (exige registro prioritário e afetação)
• O projeto arquitetônico e de engenharia já foi aprovado pela prefeitura?
• Existe habite-se de construção anterior a ser demolida no terreno?
• Há dívidas ou ônus na matrícula do terreno que precisam ser sanados antes do registro?
• Faltam informações críticas?

ETAPA 2 — ANÁLISE JURÍDICA (Fundamentação)

Identifique e organize toda a base legal:

Apresente dentro de um bloco :

• Art. 28 Lei 4.591/64: conceito de incorporação imobiliária
• Art. 29 Lei 4.591/64: conceito de incorporador
• Art. 32 Lei 4.591/64: documentos obrigatórios para registro da incorporação no RI
• Art. 33 Lei 4.591/64: prazo de 180 dias para início das obras após registro, sob pena de caducidade
• Art. 43 Lei 4.591/64: obrigações do incorporador — não negociar unidades antes do registro (salvo art. 32, §2º)
• Arts. 31-A a 31-F Lei 10.931/04: patrimônio de afetação — regime, constituição, extinção, obras
• Art. 53-A Lei 4.591/64 [VERIFICAR numeração]: prazo de tolerância na entrega (norma inserida pela Lei 13.786/18)
• NBR 12721 ABNT: quadro de áreas para incorporações

ETAPA 3 — CONSTRUÇÃO ARGUMENTATIVA (Estratégia)

Defina o caminho para o registro:

Apresente dentro de um bloco :

• Pré-requisitos: terreno sem ônus impeditivos, projeto aprovado, matrícula individualizada
• Regime de afetação: recomendações sobre adoção e impactos (proteção do adquirente + acesso a financiamento)
• SPE (Sociedade de Propósito Específico): análise da conveniência para o empreendimento
• Sequência dos atos: aprovação do projeto → registro da incorporação → lançamento comercial → financiamento → obra → habite-se → convenção → individualização das unidades
• Riscos identificados e como mitigá-los antes do registro
• Estimativa de prazo para obter o registro: [VERIFICAR com o RI local — normalmente 15-30 dias]

ETAPA 4 — EXPOSIÇÃO ESTRUTURADA (O Parecer com Checklist)

Redija o parecer completo com esta estrutura:

1. Cabeçalho — PARECER JURÍDICO — INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
2. Objeto — Análise de viabilidade e checklist para registro
3. I — Dos documentos obrigatórios para registro (art. 32 Lei 4.591/64): Organize em subcategorias: a) Documentos do incorporador (pessoa física ou jurídica) b) Documentos do imóvel (matrícula, título, certidões) c) Documentos do projeto (aprovação, licenças, ART/RRT) d) Documentos do empreendimento (memorial descritivo, quadro NBR 12721, orçamento) e) Minutas dos contratos e convenção condominial f) Documentos do patrimônio de afetação (se adotado)
4. II — Análise de conformidade — O empreendimento preenche os requisitos?
5. III — Pendências identificadas — O que falta para o registro
6. IV — Riscos jurídicos — Classificados em ALTO/MÉDIO/BAIXO
7. V — Recomendações — Ações com prioridade e prazos
8. VI — Conclusão — Viabilidade do registro e próximos passos
9. Fechamento — Local, data, OAB

ETAPA 5 — FORMULAÇÃO FINAL (Validação)

Apresente dentro de um bloco :

• Art. 32 Lei 4.591/64 verificado com todos os documentos obrigatórios listados?
• Regime de patrimônio de afetação avaliado?
• Convenção condominial e contrato padrão de promessa analisados?
• Prazo de validade da incorporação registrada verificado (art. 33 — 180 dias para iniciar obra)?
• Ônus na matrícula do terreno identificados e análise de impacto?
• Normas locais (provimentos do CGJ/TJ) indicadas como [VERIFICAR]?
• Não há artigos ou normas inexistentes citados?
• Pontos que exigem atenção especial do advogado: [liste]

O EMPREENDIMENTO:

• Nome do empreendimento: [nome]
• Tipo: [residencial vertical / residencial horizontal / misto / comercial]
• Número de unidades: [número]
• Número de torres/blocos: [número]
• Número de pavimentos: [número]
• Área privativa de cada unidade (aproximada): [m²]
• Área total construída: [m²]
• Valor unitário de venda previsto: R$ [valor]
• VGV (Valor Geral de Vendas) estimado: R$ [valor]

O TERRENO:

• Endereço: [rua, número, bairro, cidade, UF]
• Matrícula nº: [número] do [x]º RI de [cidade/UF]
• Área: [m²]
• Situação da matrícula: [sem ônus / com ônus — quais]
• O terreno pertence ao incorporador? [sim / não — permuta / outro arranjo]

DOCUMENTAÇÃO DISPONÍVEL (marque o que já existe):

• Certidão de matrícula atualizada do terreno
• Projeto arquitetônico aprovado pela Prefeitura
• Alvará de construção
• ART/RRT do projeto e da obra
• Memorial descritivo das unidades
• Quadro de áreas (NBR 12721)
• Orçamento atualizado da obra (SINAPI ou similar)
• Certidões negativas do incorporador (Receita Federal, FGTS, INSS, Trabalhistas)
• Minuta de convenção condominial
• Minuta do contrato padrão de promessa de compra e venda
• Minuta do regimento interno
• Declaração de patrimônio de afetação (se pretendido)
• Certidão negativa de débitos municipais do terreno
• Habite-se de construção anterior (se demolição prevista)

REGIME:

• Adotará patrimônio de afetação? [sim / não / a decidir]
• Há financiamento de obra com banco? [sim / não — qual banco]
• Há SPE constituída? [sim / não — CNPJ: ___]

INFORMAÇÕES ADICIONAIS:

• Previsão de início das obras: [mês/ano]
• Previsão de conclusão: [mês/ano]
• Já há vendas sendo realizadas antes do registro? [sim / não — ATENÇÃO: vedado pelo art. 43 Lei 4.591/64 salvo exceções]
• Observações: [qualquer informação relevante]

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