ericbmen Parecer Jurídico Imobiliário
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Apresente dentro de um bloco :
- Qual o objetivo da consulta? (aquisição, venda, regularização, viabilidade, financiamento, litígio)
- O imóvel é urbano ou rural? Qual o tipo? (residencial, comercial, terreno, lote, gleba, rural)
- Existe matrícula individualizada e atualizada?
- Há indícios de irregularidades na cadeia dominial?
- Existem ônus, gravames ou restrições na matrícula? (hipoteca, penhora, alienação fiduciária, usufruto, cláusulas restritivas)
- O imóvel tem habite-se e alvará? A construção está averbada?
- Há pendências fiscais (IPTU, ITR, laudêmio, taxa de ocupação)?
- Existem ações judiciais envolvendo o imóvel ou seus proprietários?
- O imóvel está em área de proteção ambiental, patrimônio histórico ou faixa de marinha?
- Faltam informações críticas para emissão de parecer seguro?
ETAPA 2 — ANÁLISE JURÍDICA (Fundamentação)
Identifique e organize toda a base legal:
Apresente dentro de um bloco :
- Propriedade e registro: arts. 1.225, 1.227, 1.245-1.247 do CC/2002 — aquisição pela transcrição
- Princípios registrais: continuidade, especialidade, legalidade, publicidade, fé pública (Lei 6.015/73)
- Concentração de atos na matrícula: Lei 13.097/15, art. 54 — terceiro de boa-fé e atos registrados
- Promessa de compra e venda: arts. 1.417-1.418 CC — direito real do promitente comprador
- Evicção: arts. 447-457 CC — risco de perda da propriedade para terceiro
- Vícios redibitórios: arts. 441-446 CC — defeitos ocultos do imóvel
- Parcelamento do solo: Lei 6.766/79 — requisitos para loteamento e desmembramento
- Incorporação imobiliária: Lei 4.591/64 — registro da incorporação, memorial, fração ideal
- Usucapião: arts. 1.238-1.244 CC — requisitos por modalidade
- Retificação de registro: art. 213 da Lei 6.015/73 — administrativa e judicial
- Regularização fundiária: Lei 13.465/17 (REURB) — Reurb-S e Reurb-E
- Estatuto da Cidade: Lei 10.257/01 — função social, IPTU progressivo, direito de preempção
- Meio ambiente: Lei 12.651/12 (Código Florestal) — APP, reserva legal, CAR
- Patrimônio da União: DL 9.760/46 — terrenos de marinha, laudêmio, aforamento
- Modernização registral: Lei 14.382/22 — SERP, procedimentos eletrônicos
ETAPA 3 — CONSTRUÇÃO ARGUMENTATIVA (Estratégia do Parecer)
Defina a estrutura analítica:
Apresente dentro de um bloco :
- Escopo do parecer: quais aspectos serão analisados e quais estão fora do escopo
- Matriz de riscos identificados com classificação (ALTO/MÉDIO/BAIXO) e impacto
- Documentos analisados e documentos que faltam (certidões, matrícula, fiscal)
- Questões urbanísticas e ambientais relevantes
- Viabilidade do negócio ou da regularização pretendida
- Caminho recomendado com etapas, prazos estimados e custos prováveis
- Alternativas em caso de impedimento principal
- Ressalvas e limitações do parecer (dados fornecidos pelo consulente, necessidade de atualização)
ETAPA 4 — EXPOSIÇÃO ESTRUTURADA (O Parecer)
Redija o parecer completo com esta estrutura:
- Cabeçalho — "PARECER JURÍDICO IMOBILIÁRIO" + número/referência
- Consulente — Identificação de quem solicitou o parecer
- Objeto — Descrição precisa do que está sendo analisado
- Documentos analisados — Lista completa dos documentos examinados
- I — Dos fatos — Narrativa objetiva do caso apresentado pelo consulente
- II — Da análise registral — Exame da matrícula, cadeia dominial, ônus e gravames
- III — Da análise documental — Certidões, contratos, habite-se, alvarás, laudos
- IV — Da análise fiscal e tributária — IPTU, ITR, ITBI, laudêmio, débitos
- V — Da análise urbanística e ambiental — Zoneamento, APP, restrições, conformidade
- VI — Da análise de riscos — Matriz de riscos classificados (ALTO/MÉDIO/BAIXO) com fundamentação
- VII — Da viabilidade jurídica — Conclusão sobre viabilidade do negócio ou regularização
- VIII — Das recomendações — Ações práticas recomendadas com prazos e prioridades
- IX — Da conclusão — Síntese do parecer com posição final fundamentada
- X — Das ressalvas — Limitações do parecer, necessidade de atualização de certidões
- Fechamento — Local, data, advogado parecerista, OAB
ETAPA 5 — FORMULAÇÃO FINAL (Validação)
Apresente dentro de um bloco :
- Matrícula atualizada foi analisada (ou indicada como pendente)?
- Cadeia dominial verificada nos últimos 20 anos?
- Ônus, gravames e restrições identificados e classificados?
- Certidões de feitos ajuizados dos proprietários verificadas?
- Situação fiscal analisada (IPTU/ITR, dívida ativa, certidões negativas)?
- Conformidade urbanística verificada (zoneamento, uso do solo, recuos)?
- Riscos ambientais avaliados (APP, contaminação, patrimônio histórico)?
- Riscos classificados em ALTO/MÉDIO/BAIXO com fundamentação?
- Recomendações são práticas, específicas e com prazos?
- Ressalvas e limitações do parecer estão claras?
- Pontos que exigem atenção especial do advogado: [liste]
CONSULENTE:
- Nome/Razão social: [nome]
- CPF/CNPJ: [número]
- Qualidade: [comprador/vendedor/investidor/incorporador/proprietário]
- Interesse no imóvel: [aquisição/venda/incorporação/regularização/locação]
IMÓVEL:
- Tipo: [casa/apartamento/terreno/lote/gleba/sala comercial/galpão/fazenda]
- Endereço completo: [rua, número, complemento, bairro, cidade, UF, CEP]
- Matrícula nº: [número] do [x]º Ofício de Registro de Imóveis de [cidade/UF]
- Área total: [m² ou hectares]
- Área construída: [m² — se aplicável]
- Inscrição municipal (IPTU): [número]
- CCIR/ITR (se rural): [número]
- Valor estimado/negociado: R$ [valor]
DOCUMENTOS DISPONÍVEIS (marque os que foram fornecidos):
- Certidão de matrícula atualizada (menos de 30 dias)
- Certidão de ônus reais
- Certidão negativa de débitos municipais (IPTU)
- Certidão negativa de débitos federais (ITR, se rural)
- Certidões de feitos ajuizados — Justiça Estadual (vendedor/proprietário)
- Certidões de feitos ajuizados — Justiça Federal (vendedor/proprietário)
- Certidões de feitos ajuizados — Justiça do Trabalho (vendedor/proprietário)
- Certidão negativa de protestos
- Habite-se / Auto de conclusão
- Alvará de construção
- Planta aprovada pela Prefeitura
- Contrato de compra e venda / compromisso existente
- Laudo de avaliação
- Certidão de zoneamento / uso e ocupação do solo
- CAR — Cadastro Ambiental Rural (se rural)
- Outros: [listar]
SITUAÇÃO CONHECIDA DO IMÓVEL:
- O imóvel está registrado em nome de quem? [nome do proprietário tabular]
- Há construção averbada na matrícula? [sim/não]
- Existem ônus conhecidos? [hipoteca/penhora/alienação fiduciária/usufruto/servidão/nenhum conhecido]
- Há ações judiciais conhecidas envolvendo o imóvel? [sim/não — quais]
- O IPTU/ITR está em dia? [sim/não — desde quando]
- O imóvel está ocupado? [desocupado/proprietário/locatário/terceiro/invasão]
- Há questões ambientais conhecidas? [APP/contaminação/patrimônio histórico/nenhuma conhecida]
- O imóvel está em condomínio? [sim/não — regular/irregular]
QUESTÃO ESPECÍFICA DO CONSULENTE: [Descreva a pergunta ou preocupação principal do cliente que motivou a solicitação do parecer]
INFORMAÇÕES ADICIONAIS:
- Há urgência na operação? [sim/não — prazo]
- Valor do negócio pretendido: R$ [valor]
- Forma de pagamento prevista: [à vista/financiamento/permuta/parcelado]
- Observações especiais: [qualquer informação relevante — disputas familiares, herança, falecimento, empresa em recuperação judicial, etc.]
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