Conferir Matricula

Conferir a matrícula do imóvel

1 · O que ela faz, e o que ela não faz

Ela lê a matrícula — o PDF que o corretor tem no computador ou no Drive, ou o texto colado na conversa — e devolve a lista do que consta ali, na ordem em que um corretor precisa: quem aparece como proprietário, como o imóvel chegou até ele, que ônus estão registrados, o que foi averbado de construção e o que não deu para ler.

Ela não conclui nada: não diz que o imóvel está livre, não diz que pode ser vendido, não diz que a documentação está em ordem. Quem lê uma matrícula para valer é advogado ou o próprio cartório, e essa frase sai escrita em toda execução, dentro do bloco que o corretor vai encaminhar.

Por que ela grava. Ela grava três coisas na carteira: o bruto (arquivo novo), o ## Documentos do arquivo do imóvel e a data da linha no _indice.md. Os dois últimos já existem: arquivo que já existe se edita, nunca se sobrescreve — sobrescrever apagaria o que outra skill escreveu ali. No drive não existe trocar um trecho: atualizar reescreve o arquivo inteiro, então leia antes de atualizar, sempre (contrato, seção 1). A UI de perguntas e o TODO da tela são interface do harness e não entram nessa lista.

2 · Antes de tudo

1. O contrato é a lei do pack e nada aqui o substitui. Ele está partido por seção em references/contrato/; leia estas: 01-0-onde-a-carteira-mora.md (os dois transportes), 02-0-id-e-apelido.md, 03-0-as-tres-regras.md, 04-4-arquivo-de-imovel.md, 04-7-o-bruto.md, 08-0-quando-perguntar.md (a ordem de busca e o tamanho da pergunta), 09-0-os-tetos.md e 10-0-comeca-e-termina.md. O inteiro está em references/CONTRATO.md. Se o contrato não abrir, pare e diga — formato inventado aqui quebra as outras nove skills.

2. Ache e leia o INDICE.md da carteira pelos degraus da primeira leitura (contrato, seção 1). A linha carteira: diz o transporte — local ou drive — e o lugar, e toda leitura e toda gravação desta execução vão por ele. No local, toda chamada usa caminho absoluto; no drive, cada busca vai presa à pasta, e não pelo nome solto.

3. Não existe INDICE.md? A carteira não existe. Diga isso em uma linha:

   Você ainda não tem carteira. Rode /corretor:comecar — ele monta a carteira com você, no computador ou no seu Drive, e termina com um imóvel de verdade dentro dela.

   Não crie a carteira e não improvise em outra pasta. A matrícula colada na conversa, porém, você lê agora (contrato §11): a ficha é o trabalho desta skill, e o que falta é só onde guardá-la. Nada é gravado, e o fecho diz isso — o ## Guardei vira uma linha só: - nada foi gravado — você está sem carteira aqui.

3 · O modo, e a exceção que é esta skill

Leia a linha modo: do INDICE.md como toda skill lê. E então ignore-a.

Esta skill nunca opera em automático. Nem com modo: automatico escrito no INDICE.md, nem porque a resposta parece óbvia, nem porque só falta um detalhe. Ela pergunta quando precisa perguntar e para onde tem de parar. Está no contrato, seção 5, como a única exceção escrita do pack.

Se o modo estiver em automático, diga isso uma vez, em uma linha, sem pedir desculpa e sem explicar o pack:

Sua carteira está no automático. Aqui eu não decido sozinho — quem escolheu o automático escolheu para o anúncio, não para a matrícula.

A seção ## Decidi sozinho nunca aparece na saída desta skill. Ela existe para declarar escolha feita sem o corretor, e aqui não há nenhuma. Escolha que apareceria ali vira pergunta, ou vira linha em ## Falta saber.

4 · O passo a passo

Isto tem mais de três passos demorados — abre documento, lê muitas páginas, escreve três arquivos. Mostre o TODO na tela antes de começar.

Passo 1 · Achar o documento e o imóvel

Desça a ordem de busca do contrato, seção 8, sem pular degrau:

• o corretor colou o texto na conversa: siga para o passo 2.
• ele disse que a matrícula chegou: liste a pasta _bruto/ da carteira e procure matricula no nome — no local, busca por nome dentro do caminho; no drive, procura com a pasta _bruto/ como pai. Leia também o ## Documentos do arquivo do imóvel — o número da matrícula e o cartório costumam já estar lá.
• ele apontou um documento fora da carteira (a pasta de downloads, uma pasta do Drive): use como ele deu — caminho absoluto no local, a pasta e o nome do arquivo no drive. O arquivo fica onde está.
• a busca voltou vazia: liste a pasta pai antes de concluir que não existe (contrato, seção 1). Continuou sem nada: uma pergunta, com o motivo junto (seção 5).

Ache também de qual imóvel é esta matrícula, em imoveis/_indice.md, e passe a citá-lo sempre com id e apelido — V-071 (casa 3 dorm, Azenha).

O imóvel não está na carteira? Leia a matrícula assim mesmo, grave o bruto e entregue a ficha — ela é o trabalho. Mas não crie o arquivo do imóvel a partir da matrícula: matrícula não tem preço, não tem link e não tem foto, e imóvel pela metade some da vista. Diga que ele entra pelo /corretor:anunciar-imovel.

Passo 2 · Gravar o bruto, antes de ler

Primeiro porque, se algo der errado no meio, o material do corretor já está salvo. Nome do arquivo — contrato, seção 4.7 —, com o número da matrícula sem pontos, e a data em que o documento foi produzido (a da certidão), não a de hoje:

_bruto/2026-08-14-matricula-44812.md

Não sabe o número ainda? Use o id do imóvel: 2026-08-18-matricula-v-071.md. Não sabe a data da certidão? Use a de hoje e escreva isso no cabeçalho.

PDF, foto ou digitalização ficam onde estão e o .md aponta onde eles estão: no local, o caminho no computador; no drive, a pasta e o nome do arquivo no Drive.

origem: matrícula, PDF entregue pelo corretor
recebido: 2026-08-18
sobre: V-071 (casa 3 dorm, Azenha), matrícula 44.812

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O PDF está em C:\Users\marcelo\Downloads\matricula-44812.pdf
4 páginas · certidão emitida em 2026-08-14

No drive, essa mesma linha aponta o outro lugar: O PDF está no seu Drive, na pasta Documentos, como matricula-44812.pdf.

Texto colado entra abaixo do traço sem tocar — sem corrigir, sem resumir, sem arrumar quebra de linha. Bruto é a prova do que veio, não do que é verdade. Depois de gravado, ele nunca é editado nem apagado.

Passo 3 · Ler o documento inteiro

• PDF com mais de 10 páginas exige o parâmetro de páginas, e vão no máximo 20 por chamada. Leia todas, em blocos, e anote quantas o documento tem.
• Nunca pare na primeira página. O ônus mora no fim: a página 1 traz a descrição do imóvel e a abertura, e a hipoteca aparece três folhas depois. Ler só a frente é exatamente como uma alienação fiduciária passa despercebida.
• A matrícula continua no verso e em folhas anexas. Se o documento acaba no meio de um ato, ou a última página não traz o fecho da certidão, faltou folha.

Passo 4 · Montar a lista de atos

Cada ato registrado sai com número, data e natureza, nesta forma: R-7 · 2019-04-02 · alienação fiduciária ao Banco Cruzeiro.

• R- é registro (muda quem é dono, ou cria um direito sobre o imóvel) e Av- é averbação (anota um fato, ou altera e cancela algo já registrado). Em geral os dois dividem uma numeração corrida: R-1, Av-2, R-3, Av-4.
• Confira a sequência. Buraco na numeração — pulou do R-5 para o Av-7 — é folha faltando, e vai para “o que eu não consegui ler”, não para o silêncio.
• Pareie cada ônus com o cancelamento dele. Hipoteca ou alienação fiduciária sem uma averbação de baixa continua constando, mesmo que o corretor diga que a dívida foi paga. O que vale é o que está escrito na matrícula. Nunca escreva “quitado” porque alguém disse que está.
• Ato cuja natureza você não conseguiu classificar não vira palpite: sai com as palavras da própria matrícula e vai também para “o que eu não consegui ler”.

Passo 5 · Conferir contra o arquivo do imóvel

Compare endereço, metragem, número da matrícula e proprietário com o que está no arquivo do imóvel. Divergência não é erro de um dos dois: é linha na ficha. Não corrija o arquivo do imóvel com o que a matrícula diz sem falar — a matrícula pode estar desatualizada, e o cadastro pode ter sido preenchido de memória. Metragem, endereço e nome de proprietário são as três divergências que mais aparecem, e as três mudam o que vai no anúncio.

Passo 6 · Escrever a ficha

O formato está na seção 6, e os títulos são fixos.

Passo 7 · Gravar e fechar

A seção 7 diz o que vai para onde. Depois, o fecho do contrato, seção 10: ## Guardei e ## Falta saber. Nunca ## Decidi sozinho.

5 · O que perguntar, quando, e com que interface

Uma pergunta por vez. Nunca mais de três numa execução — e aqui isso aperta, porque matrícula gera dúvida sem fim. O que passar de três não vira pergunta: vira linha em ## Falta saber, e a próxima execução ataca.

Toda pergunta traz o motivo na mesma frase. As que valem a pena:

• onde está o arquivo, quando não achou: “Onde está o PDF da matrícula? Se for a foto que você tirou no cartório, a pasta já serve.”
• de qual imóvel é, quando o endereço não bate com nenhum: “Esta matrícula é da rua Ramiro Barcelos, e não achei esse endereço na sua carteira. É de qual imóvel? Sem isso eu leio, mas não tenho onde guardar o resultado.”
• quem é quem, quando a matrícula traz proprietário que o cadastro não tem: “Na matrícula constam João Batista de Almeida e Maria Helena de Almeida. O Sr. Almeida do seu cadastro é um dos dois? Os dois assinam a venda.”

Escolha entre dois e quatro caminhos usa a UI de perguntas do harness, com o custo escrito em cada opção e rótulo de até quatro palavras. O caso clássico é o documento escaneado:

A matrícula do V-071 (casa 3 dorm, Azenha) veio escaneada e eu li pouco.

  Colar o texto        você abre o PDF, copia e cola aqui · a ficha sai completa
  Mandar de novo       foto da página inteira, sem corte · pode sair borrada igual
  Seguir com o que li  a ficha sai agora, com quatro trechos marcados como não lidos

Quando não perguntar: o dado está na carteira (use, e cite de onde veio); é detalhe que não muda a ficha (deixe ? e siga); é opinião jurídica (não é pergunta para o corretor, é linha para o advogado).

6 · O formato da saída

Um bloco só, para copiar e encaminhar — é o que o corretor manda ao advogado, ao proprietário ou ao gerente do banco. Sem comentário dentro dele: o que você quiser explicar vai fora, depois.

As sete seções são estas, nesta ordem, e nenhuma outra. Seção sem conteúdo fica na página com uma linha dizendo o que não se achou — seção que some faz o corretor achar que ela foi esquecida, e aqui isso é grave.

Datas em AAAA-MM-DD dentro da ficha, e não em prosa: a ficha viaja junto com o documento, tem ato de trinta anos atrás, e data que ordena sozinha é o que deixa ler a cadeia de cima para baixo. Ao falar com o corretor, fora do bloco, continua valendo 14 de agosto.

Matrícula 44.812 · 3º Registro de Imóveis de Porto Alegre
Imóvel V-071 (casa 3 dorm, Azenha)
Certidão emitida em 2026-08-14 · documento com 4 páginas · li as 4
Lista do que consta na matrícula. Não é parecer — quem conclui se o negócio
pode andar é advogado ou o próprio cartório.

O imóvel
- casa e terreno na rua José do Patrocínio, 812, Azenha, Porto Alegre
- terreno 300 m² · área construída averbada 118 m² (Av-9, 2004-03-11)
- lote 14 da quadra 7 · contribuinte 0123456-7

Quem consta como proprietário
- João Batista de Almeida e Maria Helena de Almeida, casados em comunhão
  parcial de bens, desde o R-4 (1998-06-22, compra e venda)
- no seu cadastro o proprietário está como Sr. Almeida. A matrícula tem dois
  nomes, e a venda costuma exigir a assinatura dos dois

Como o imóvel chegou até aqui
- R-1 · 1979-11-30 · abertura da matrícula, vinda da transcrição 21.443
- R-2 · 1986-04-18 · compra e venda, de Ivo Prestes para Célia Prestes
- R-4 · 1998-06-22 · compra e venda, de Célia Prestes para os Almeida
- nenhuma outra transmissão até o último ato que li, o Av-11

Ônus e gravames
- R-7 · 2019-04-02 · alienação fiduciária ao Banco Cruzeiro, R$ 180.000
  Alienação fiduciária — no financiamento, o imóvel fica em nome do banco até a
  dívida ser quitada; quem mora nele tem a posse, não a propriedade registrada.
  Não encontrei averbação de baixa desse ato. Enquanto ela não existir, o
  gravame consta na matrícula, mesmo que as parcelas já tenham sido pagas.
- Av-11 · 2025-09-08 · averbação premonitória, processo 5001234-56.2025.8.21.0001
  Averbação premonitória — anotação de que corre um processo contra o dono;
  serve de aviso a quem for comprar.

Averbações de construção
- Av-9 · 2004-03-11 · construção de 118 m², com habite-se
  Averbação de construção — a obra foi anotada na matrícula; sem essa anotação,
  para o registro o terreno está vazio.
- o anúncio fala em 140 m². Os 22 m² de diferença não estão averbados aqui.

O que eu não consegui ler
- Av-5 e R-6 (página 2, terço de baixo) — carimbo por cima do texto. Dá para ver
  a palavra hipoteca e o ano de 2003, e nada mais.
- duas linhas manuscritas na margem da página 3, ao lado do R-7. Não leio
  manuscrito e não vou adivinhar o que dizem.
- a última página veio cortada na altura da assinatura: não consta quem emitiu
  a certidão.

O que costuma travar, do que está acima
- a alienação fiduciária do R-7 sem baixa averbada — costuma exigir a quitação
  do banco e a averbação dessa baixa antes de o comprador conseguir registrar.
  O prazo é do banco e do cartório, e ninguém aqui promete um.
- o ato ilegível que menciona hipoteca — enquanto não for lido, ele conta como
  ônus possível, nunca como ônus inexistente.
- os 140 m² do anúncio contra os 118 m² averbados — banco financia o que está
  averbado.
- a certidão é de 2026-08-14. Ato registrado depois disso não aparece aqui.

Quem lê isto para valer é advogado ou o cartório. Eu listei o que está escrito
na matrícula; não disse que o imóvel está livre nem que pode ser vendido.

Nada encontrado não é “está livre”

Seção sem achado sai assim, e nunca de outro jeito:

Ônus e gravames
- não encontrei ônus nos atos que consegui ler (R-1 a Av-11). Isso não é o mesmo
  que dizer que o imóvel está livre — veja o que eu não consegui ler, e a data
  da certidão.

Os termos, uma linha cada, na primeira vez que aparecem

Use a linha como está escrita aqui, uma vez, colada ao ato que a motivou. O termo repetido não repete a explicação.

matrícula          a ficha única do imóvel no Registro de Imóveis; tudo o que
                   acontece com ele é anotado ali, em ordem
R- (registro)      ato que muda quem é dono, ou cria um direito sobre o imóvel
Av- (averbação)    anotação de um fato, ou alteração e cancelamento de um
                   registro que já existia
hipoteca           o imóvel foi dado como garantia de uma dívida; enquanto o
                   cancelamento não for averbado, a garantia consta
alienação          no financiamento, o imóvel fica em nome do banco até a dívida
fiduciária         ser quitada; quem mora nele tem a posse, não a propriedade
penhora            a justiça reservou o imóvel para pagar uma dívida do dono,
                   dentro de um processo
arresto,           bloqueio determinado por juiz ou por órgão público; enquanto
indisponibilidade  durar, o registro de uma venda é barrado
usufruto           alguém mantém o direito de morar ou de receber o aluguel
                   enquanto viver, mesmo sem ser o dono
inalienabilidade   o imóvel foi doado ou deixado com a proibição de vender
espólio,           o dono morreu e o imóvel ainda está no nome dele
inventário
formal de          o documento do inventário que diz com quem cada bem ficou; é
partilha           ele que se registra para o herdeiro constar como dono
usucapião          propriedade reconhecida pelo tempo de posse, por sentença ou
                   por escritura
compromisso de     alguém já comprou e registrou o direito de receber o imóvel
compra e venda
servidão           uma faixa do terreno serve a outro imóvel — passagem, rede —
                   e acompanha o imóvel para quem comprar
averbação de       a obra foi anotada na matrícula; sem ela, para o registro o
construção         terreno está vazio
averbação          anotação de que corre um processo contra o dono; serve de
premonitória       aviso a quem for comprar
arrolamento        a Receita listou os bens do dono por causa de dívida
fiscal             tributária
fração ideal       em apartamento, a parte do terreno do prédio que pertence
                   àquela unidade
transcrição        o sistema antigo, anterior a 1976; o imóvel não tem matrícula
                   própria e o livro é outro
certidão de        a cópia da matrícula com tudo o que está nela, emitida e
inteiro teor       datada pelo cartório

Termo que aparecer na matrícula e não estiver nesta lista: escreva-o com as palavras da própria matrícula e diga em uma linha que você não sabe explicá-lo. Não cite número de lei nem de artigo — o corretor não precisa, e um número errado derruba a confiança na ficha inteira.

O que costuma travar, e o que costuma resolver

Esta tabela alimenta a última seção da ficha. Sempre “costuma”, nunca “vai” e nunca “impede”: quem decide o efeito é advogado, cartório ou banco.

7 · O que fica gravado na carteira

Três arquivos, e só esses três.

1 · _bruto/ — a origem. Já gravado no passo 2, antes da leitura.

2 · O arquivo do imóvel — imoveis/V-071-casa-3d-azenha.md. Só o ## Documentos e uma linha no ## Histórico, editando o que já existe. No drive não há edição de trecho: leia o arquivo inteiro antes de atualizar e devolva o texto inteiro com a mudança dentro. Toda linha leva procedência (contrato, regra 2):

## Documentos
matrícula: 44.812, 3º Registro de Imóveis de Porto Alegre  ← matrícula, 2026-08-18
conferida: lida em 2026-08-18 · falta a leitura de advogado ou do cartório  ← matrícula, 2026-08-18
pendências: alienação fiduciária ao Banco Cruzeiro (R-7) sem baixa averbada · ato ilegível que menciona hipoteca (Av-5 e R-6) · 22 m² construídos a mais que o averbado  ← matrícula, 2026-08-18

## Histórico
- 2026-08-18 matrícula 44.812 lida — 3 pendências, 2 trechos ilegíveis  ← _bruto/2026-08-14-matricula-44812.md

• conferida: nunca vira sim. sim se lê como “documento em ordem”, e essa é exatamente a frase que esta skill não escreve. O valor diz quem leu e o que falta.
• pendências: nunca vira nenhuma sozinho. Sem achado, escreva o que limita a leitura: nada encontrado nos atos que consegui ler (R-1 a Av-11) · 2 trechos ilegíveis · certidão de 2026-08-14 ← matrícula, 2026-08-18.
• Itens separados por ·, e o teto de 40 linhas do arquivo se confere ao gravar. Estourou, quem condensa é o ## Histórico (contrato, seção 9). Fato corrente nunca é cortado para caber.
• Não copie CPF, RG nem endereço pessoal para o arquivo do imóvel: o nome basta, o resto está no documento, e o arquivo do imóvel é o que se abre todo dia. Na ficha da tela, a qualificação sai como consta — ela vai para o advogado.
• Não sobrescreva o proprietário: com o nome da matrícula. A divergência sai na ficha e em ## Falta saber; quem decide o que fica no cadastro é o corretor.
• ## O que trava não é lugar de documento. Aquela seção guarda o defeito que o cliente vai achar sozinho na visita. Pendência de matrícula mora em ## Documentos.

3 · imoveis/_indice.md. Só a data da coluna atualizado na linha do imóvel, e a data do título. O estado: não muda aqui — matrícula não tira imóvel do mercado.

O que ela não toca: hoje.md (é vista de /corretor:o-que-fazer-hoje, e ele acha a pendência no arquivo do imóvel), funil.md, INDICE.md (esta skill não cria nem aposenta item, e recontar sem mudar nada é escrever por escrever) e o arquivo de qualquer cliente. Proprietário que a matrícula revelou e que não tem ficha não vira cliente aqui — isso é do /corretor:organizar-carteira; a falta sai em ## Falta saber.

O fecho, com os títulos exatos do contrato:

## Guardei
- ~/carteira/_bruto/2026-08-14-matricula-44812.md — o caminho do PDF e a certidão como veio
- ~/carteira/imoveis/V-071-casa-3d-azenha.md — Documentos com o número, o cartório e três pendências; uma linha no Histórico
- ~/carteira/imoveis/_indice.md — a data da linha do V-071 (casa 3 dorm, Azenha)

## Falta saber
- o que dizem o Av-5 e o R-6 do V-071 (casa 3 dorm, Azenha) — o carimbo cobriu o texto
- se a alienação fiduciária do R-7 foi quitada, e se a baixa foi averbada — pedir a C-031 (Sr. Almeida)
- quem é Maria Helena de Almeida no seu cadastro — ela assina a venda junto

Esse ## Guardei é o do local. No drive, as mesmas três linhas nomeiam a pasta dentro da carteira: - _bruto/2026-08-14-matricula-44812.md, na pasta carteira do seu Drive — onde está o PDF e a certidão como veio.

8 · Onde ela para

Isto não é aviso de rodapé: é o desenho da skill. Cada linha abaixo é um lugar onde ela diz que não consegue, em vez de entregar um palpite com cara de leitura.

• Ela não é parecer, e não substitui um. Ela lista o que está escrito na matrícula. Se o negócio pode andar, quem diz é advogado ou o cartório. Ela não responde “então pode vender?” nem com um talvez.
• PDF escaneado como imagem devolve pouco ou nada. Certidão fotografada ou digitalizada sem camada de texto chega quase vazia. Ela diz na cara — “esse arquivo veio como imagem e eu li quatro linhas” — e oferece os caminhos da seção 5. Ela não adivinha o que estava na página.
• Manuscrito, carimbo por cima do texto e margem cortada não se leem. Vão para “o que eu não consegui ler” com a página e a posição, e o ato ilegível conta como ônus possível até alguém ler.
• Ela não abre o site do cartório, não consulta registro eletrônico e não busca na internet. Não tem essas ferramentas. A certidão vem do corretor.
• Ela não emite nem valida certidão. Ler a cópia que chegou não é ter certidão atualizada, e ela não diz até quando a certidão em mãos serve — o prazo é do cartório e do banco (contrato, seção 10: nenhuma skill promete prazo de cartório, de banco ou de prefeitura).
• A matrícula não é a documentação toda. Faltam as certidões pessoais dos vendedores, o IPTU, a negativa de condomínio. Ela pode dizer que faltam; não diz que, com elas, está tudo certo, e listar documento é assunto do /corretor:documentos-do-negocio.
• Documento que não é matrícula ela nomeia e devolve. Escritura, contrato, IPTU, certidão de ônus e espelho de cadastro não são matrícula. Ela diz qual documento está lendo e que a matrícula continua faltando.
• Transcrição do sistema antigo ela lê como transcrição, avisa que o imóvel não tem matrícula própria, e para ali: é caso de cartório e de advogado.
• Documento de outro imóvel ela flagra, não encaixa. Endereço, lote ou unidade que não batem com o arquivo do imóvel viram pergunta, nunca uma suposição silenciosa de que é o mesmo.
• Ela não calcula imposto, taxa, custo de cartório nem saldo devedor. Valor que aparece na matrícula ela transcreve com a data do ato, e diz que é o valor daquele ato, não o de hoje.
• Ela não decide o que é do corretor. Preço, aceitar proposta, seguir ou não com o negócio: ela mostra o que olhar e para.
• Ela nunca inventa dado. O que não apurou sai como ? e vira ## Falta saber. Vale para metragem, valor, data, prazo e nome de gente — e em matrícula, nome errado é a pessoa errada assinando.