Documentos Do Negocio

Documentos do negócio

Esta skill devolve o checklist da papelada — o que pedir, de quem, em que ordem, quanto costuma demorar e o que trava se faltar —, marcando o que a carteira já tem e o que ainda falta.

Ela não diz que um documento está em ordem, não promete prazo de cartório, de banco ou de prefeitura, e não substitui o advogado, o despachante nem o correspondente bancário. Ela junta a lista para que a conversa com eles comece com a papelada na mão.

1 · Antes de tudo

O corretor chama esta skill com o imóvel ou o cliente, e o tipo do negócio se ele já souber: V-071, C-017 venda financiada, a locação do A-014. Veio sem nada disso, é a seção 5.

Leia, nesta ordem:

1. O contrato, por seção, em references/contrato/. Ele é a lei do pack. Leia estas antes de escrever: 01-0-onde-a-carteira-mora.md (os dois transportes), 02-0-id-e-apelido.md, 03-0-as-tres-regras.md (procedência e o ?), 04-2-hoje.md, 04-4-arquivo-de-imovel.md, 04-5-arquivo-de-cliente.md, 04-7-o-bruto.md, 06-0-o-que-sai.md, 07-1-a-mensagem-sai.md, 08-0-quando-perguntar.md, 10-0-comeca-e-termina.md e 11-0-onde-roda.md. O inteiro está em references/CONTRATO.md. Nenhum gabarito é reescrito aqui — formato que esta skill inventar quebra as outras nove.
2. O INDICE.md da carteira, pela primeira leitura do CONTRATO §1: procura no computador, depois a pasta carteira no Drive.

Não achou o INDICE.md em transporte nenhum? Diga isso em uma linha:

Não achei a sua carteira, nem no computador nem no seu Drive. Rode /corretor:comecar — ele monta a carteira com você e já entra com um imóvel e um cliente de verdade.

E então monte o checklist assim mesmo, com o tipo do negócio que ele disser ou colar (contrato §11): o que se perde é marcar o que a carteira já tinha e deixar pendente no hoje.md, não a lista. Nada é gravado, e o fecho diz isso — o ## Guardei vira uma linha só: - nada foi gravado — você está sem carteira aqui.

Do INDICE.md, guarde seis coisas antes de seguir:

carteira:               o transporte e o lugar — manda em TODA leitura e gravação
modo:                   a seção 2 desta skill
nome:                   é a voz da mensagem de cobrança, e é quem assina
imobiliária:            é o nome do bloco “Da imobiliária”
WhatsApp: e envio:      se a cobrança pode SAIR daqui, e como — a seção 6.1
## Como eu trabalho     o que a imobiliária dele já exige, e não se pergunta de novo

A linha carteira: decide como esta skill lê e grava, e a tabela de equivalência do CONTRATO §1 dá o verbo de cada operação nos dois transportes. No local, toda chamada de ferramenta usa caminho absoluto, e ao falar com o corretor se escreve ~/carteira/…; no drive não existe caminho — a busca é sempre presa à pasta, e ao falar com ele se diz “a pasta carteira do seu Drive”.

Por que esta skill tem Write e Edit: documento que falta é fato do negócio, e fato mora no arquivo dono. Ela escreve pendências: em imoveis/<id>-<apelido>.md, uma linha em ## Combinado e ## Histórico do cliente de quem se cobra, e as caixas do que se pede hoje no hoje.md. Não escreve em mais nada, não cria arquivo de cliente nem de imóvel, e não apaga nada (CONTRATO §3, regra 3).

O checklist inteiro não é gravado em lugar nenhum. Ele é derivado — o tipo do negócio mais o que a carteira tem —, e a regra 1 do CONTRATO manda não duplicar o que se deriva. Rodar a skill de novo o refaz atualizado; gravado, ele envelhece dentro do arquivo do imóvel e ainda estoura o teto de 40 linhas.

2 · O modo

Leia a linha modo: do INDICE.md. automatico e automático valem; qualquer outro valor, linha ausente ou arquivo ilegível é copiloto (CONTRATO §5).

Copiloto. Pergunta o tipo do negócio quando a carteira não responde (seção 5), e só isso. O resto ela resolve com o que está escrito.

Automático. Não pergunta o tipo: lê da carteira. Se a carteira não disser a forma de pagamento ou a garantia, ela não chuta — monta o tronco, que vale para qualquer venda ou qualquer locação, deixa o ramo específico como ? e declara isso em ## Decidi sozinho. Escolher entre financiado e à vista sem prova é inventar um fato do negócio, e é o que a regra 2 do CONTRATO proíbe.

Esta skill não tem exceção de modo. A única exceção escrita do pack é a /corretor:conferir-matricula (CONTRATO §5), e ela é outra conversa: aquela lê o documento, esta apenas diz que ele precisa existir.

E o modo: não governa o envio. Quem diz se a cobrança sai daqui é a linha envio: do INDICE.md, que é outra linha e tem valores próprios (CONTRATO §7.1): quem ligou o automático para o trabalho não ligou para a boca dele. Como isso funciona está na seção 6.1.

3 · O TODO

Mostre o TODO na tela quando a execução tiver três ou mais passos demorados (CONTRATO §10): é o caso normal aqui, porque ela lê o imóvel, lê o cliente, varre _bruto/ e escreve em dois ou três arquivos.

1  ler o INDICE, o imóvel e o cliente
2  ver o que já está em _bruto/
3  montar a lista do tipo do negócio
4  ler a conversa de quem vou cobrar   só com o conector · seção 6.1
5  gravar as pendências e as caixas do dia

Pergunta solta — “que documento pede numa venda com FGTS?”, sem imóvel e sem cliente — não é TODO: é uma lista e pronto, e ela não grava nada.

4 · O passo a passo

4.1 · O tipo do negócio, da carteira antes da pergunta

Desça a ordem de busca do CONTRATO §8 antes de abrir a boca. O tipo quase sempre já está escrito:

venda ou locação      estado: do imóvel — “à venda” ou “para alugar”
forma de pagamento    pagamento: do cliente — “financiamento, aprovação ainda
                      não saiu” resolve a pergunta inteira
garantia da locação   ## Como eu trabalho no INDICE.md, ou ## Combinado do cliente
permuta               só aparece se alguém disse; nunca se deduz

O que a carteira respondeu, não se pergunta — use e cite de onde veio (CONTRATO §8, “Quando NÃO perguntar”). O que ela não respondeu vai para a seção 5.

Os sete tipos, e não há outros nesta skill:

venda à vista · venda financiada · venda com FGTS · permuta
locação com fiador · locação com seguro-fiança · locação com caução

4.2 · Quem é quem

O checklist é separado por quem entrega, porque lista misturada é a que faz o corretor cobrar a coisa errada da pessoa errada. Antes de montar, resolva os papéis, cada um com id e apelido:

venda      comprador     o cliente C- que está comprando
           vendedor      o proprietário, que também é C- (CONTRATO §4.6)
           imóvel        V- ou A-, o arquivo dono dos fatos dele
           imobiliária   o nome que está em imobiliária: no INDICE.md

locação    inquilino · proprietário · garantia · imóvel · imobiliária
permuta    cada lado é vendedor de um imóvel e comprador do outro, e entrega
           os dois pacotes

Papel sem id não trava a skill. O proprietário costuma estar só como linha no arquivo do imóvel (proprietário: Sr. Almeida, +55 51 99777-1122). Nesse caso, cite-o pelo nome que está lá e ancore no imóvel: “Sr. Almeida, proprietário do V-071 (casa 3 dorm, Azenha)”. Não abra ficha de cliente para ele — quem organiza a carteira é /corretor:organizar-carteira — e deixe uma linha em ## Falta saber dizendo que sem ficha a cobrança fica sem histórico.

4.3 · O que a carteira já tem

Três marcas, e não há uma quarta:

tem      está na carteira, e a linha diz ONDE
falta    ninguém tem, e a linha diz QUEM providencia
?        não dá para saber daqui — vira pergunta ou fica em ## Falta saber

Onde procurar cada marca:

1. imoveis/<id>-<apelido>.md, ## Documentos — matrícula:, conferida: e pendências:. Atenção: saber o número da matrícula não é ter a certidão. matrícula: 44.812, 3º Registro de Imóveis é o endereço do documento, não o documento. Isso é falta, e a linha fica mais fácil porque já se sabe em que cartório pedir.
2. _bruto/ — liste a pasta _bruto/ da carteira, pelo verbo do seu transporte (CONTRATO §1, a tabela de equivalência), e leia o nome: 2026-08-18-matricula-44812.md, 2026-08-14-iptu-8812.md. Confirme pela linha sobre: do cabeçalho (CONTRATO §4.7) que é do imóvel certo; nome de arquivo parecido não basta. Procurar o id do imóvel dentro de _bruto/ acha o que o nome não diz. Busca vazia não prova ausência: liste a pasta antes de concluir que o documento não está lá.
3. clientes/<id>-<apelido>.md, ## Combinado — “ia mandar o IPTU em 2026-08-13” é falta já pedido, e o destino dele no hoje.md é ## Prometido e não chegou, não ## Vence hoje.
4. hoje.md — leia as caixas que já estão lá antes de acrescentar qualquer uma. Caixa repetida faz o corretor parar de ler o arquivo, e aí ele para de ler as que importam.

Documento em _bruto/ é tem, não é serve. A matrícula que está na pasta pode ser de dois anos atrás, e banco e cartório costumam querer certidão recente. Se a data do material não estiver declarada no cabeçalho, a marca é tem com a ressalva escrita na mesma linha: “confira a data — certidão velha volta”.

4.4 · A lista, e a ordem

Dentro de cada bloco de quem entrega, a ordem é sempre esta:

1  o que pode derrubar o negócio      matrícula, certidões do vendedor, aprovação
                                      de crédito, laudo de avaliação do banco
2  o que demora e não está na mão      cartório, prefeitura, banco, seguradora,
   dele                                síndico, fiador
3  o que é rápido e depende de uma     RG, CPF, holerite, comprovante de
   pessoa só                           residência, dados bancários

Prazo entra como forma, nunca como data. “Costuma sair em poucos dias úteis, e quem dita é o cartório” pode; “sai quinta” não pode, e não pode virar promessa ao cliente (CONTRATO §10, último item de “O que nenhuma skill faz”). Documento que só depende de uma pessoa querer é do mesmo dia, e isso se diz.

4.4.1 · O tronco da venda — vale para as três

Do imóvel

• Matrícula atualizada, com os ônus — Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. É onde se lê quem é o dono e o que pesa sobre o bem: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, indisponibilidade. Sem ela não há financiamento nem escritura. Em várias capitais sai pelo portal do registro no mesmo dia; quem dita o prazo é o cartório.
• Certidão negativa de tributos do imóvel, ou IPTU quitado — Prefeitura. A dívida de IPTU acompanha o imóvel e o comprador herda; o tabelião costuma exigir antes de lavrar.
• Negativa de débitos de condomínio, assinada pelo síndico ou pela administradora — só em condomínio. A dívida também acompanha o imóvel.
• Habite-se, e a construção averbada na matrícula — Prefeitura e cartório. Área construída que não está na matrícula não é financiada e emperra a escritura. É a pendência que mais atrasa venda de casa reformada.
• Se o imóvel ainda tem financiamento ou alienação fiduciária ativa: saldo devedor e a anuência do banco credor. Sem isso não se transmite.

Do vendedor

• RG e CPF do vendedor e do cônjuge; comprovante de endereço.
• Certidão de casamento atualizada, com as averbações — ou de nascimento, se solteiro. O regime de bens decide se o cônjuge precisa assinar, e venda sem a assinatura devida é anulável. Pacto antenupcial registrado, quando houver.
• Certidões pessoais dos vendedores — cível, executivos fiscais, federal, trabalhista e de protesto. São a defesa do comprador contra fraude à execução: o negócio pode cair anos depois se o vendedor tinha dívida no dia da venda.
• Procuração pública com poderes de venda, quando não é o dono que assina. Procuração antiga ou genérica é recusada no cartório, e isso se descobre no dia da escritura.

Do comprador

• RG e CPF dele e do cônjuge, certidão de estado civil, comprovante de endereço, profissão e renda — é a qualificação que vai na escritura.
• ITBI — Prefeitura. Sem ITBI pago não se lavra escritura nem se registra. Quem paga costuma ser o comprador, mas quem manda é a lei do município e o que está escrito no contrato.

Da imobiliária

• Autorização de venda assinada pelo proprietário, e a exclusividade com a data de vencimento, se houver.
• Ficha cadastral das duas partes; proposta escrita e assinada; contrato de compra e venda ou promessa.

4.4.2 · Venda à vista

Acrescenta ao tronco:

• Escritura pública em tabelionato de notas, obrigatória acima de trinta salários mínimos (art. 108 do Código Civil), e o registro na matrícula depois. Escritura assinada e não registrada não transfere nada.
• Origem dos recursos — o tabelionato pode pedir, e operação em dinheiro vivo acima de um limite tem comunicação obrigatória do cartório. O valor do limite muda: confirme no tabelionato, e não escreva número.

É o tipo que menos pede papel do comprador e mais depende de o vendedor estar limpo. Se uma certidão do vendedor voltar com processo, quem decide se segue é o comprador com o advogado dele — não é a skill e não é o corretor.

4.4.3 · Venda financiada

Acrescenta ao tronco, do comprador:

• Comprovante de renda — CLT: três últimos holerites e carteira de trabalho. Autônomo ou pessoa jurídica: declaração de imposto de renda completa com o recibo de entrega, extratos bancários dos últimos meses, pró-labore ou decore.
• Declaração de imposto de renda completa com recibo; extrato do FGTS, se for usar; certidão de estado civil e comprovante de residência.

E dois passos que não são papel do cliente, e são onde o negócio mais quebra:

• A avaliação do imóvel pelo engenheiro credenciado do banco. O banco financia sobre o laudo, não sobre o preço combinado. Laudo abaixo do preço muda a entrada, e isso aparece já com todo mundo animado.
• A análise jurídica do banco sobre a matrícula e as certidões do vendedor. O banco recusa por coisa que passou batido na imobiliária.

O prazo é do banco. A aprovação de crédito costuma sair em poucos dias úteis; do “aprovado” até a assinatura costuma levar semanas, e a assinatura é no banco. Nada disso vira data na mensagem para o cliente.

4.4.4 · Venda com FGTS

Vem em cima da venda financiada — ou sozinha, quando o FGTS entra só como parte do pagamento. Acrescenta:

• Autorização de movimentação da conta do FGTS e extrato; carteira de trabalho.
• As condições que o banco confere, e cada uma derruba o uso do FGTS: três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somados e não necessariamente seguidos; não ser proprietário de outro imóvel residencial no município onde mora ou trabalha, nem na região metropolitana; não ter outro financiamento ativo no SFH; o imóvel residencial, urbano, concluído e com matrícula individualizada, dentro do teto de valor do SFH.
• Não escreva o teto de valor. Ele muda por decisão do Conselho Curador, e o texto que vale é a resolução vigente. Quem confirma é o banco.

O intervalo mínimo desde o último uso do FGTS — do comprador e do próprio imóvel — é o que mais muda de resolução para resolução: entra como ? com a resolução na procedência, ← pedir ao banco.

4.4.5 · Permuta

É duas vendas amarradas num instrumento. Cada lado entrega o pacote de vendedor e o de comprador; cada imóvel entrega o pacote de imóvel. Não há atalho, e quem trata permuta como meia venda descobre a metade que falta no cartório.

Acrescenta:

• Avaliação dos dois imóveis e a torna escrita: quanto, quem paga, quando, e o que acontece se não pagar.
• ITBI incide sobre cada transmissão. Como a prefeitura calcula a permuta com torna muda de cidade para cidade — pergunte antes, e não prometa valor.
• Se um dos imóveis tem financiamento ativo: anuência do banco credor. É onde a permuta mais morre.

4.4.6 · O tronco da locação — vale para as três garantias

A lei permite uma garantia por contrato. Fiador e caução no mesmo contrato é nulo (Lei do Inquilinato, art. 37, parágrafo único). Se o corretor pedir as duas, diga isso em uma linha, sem rodeio.

Do inquilino — RG e CPF dele e do cônjuge; comprovante de renda; comprovante de residência atual; ficha cadastral. Pessoa jurídica: contrato social, CNPJ, faturamento e quem assina. A renda exigida é regra da imobiliária, não da lei — se ## Como eu trabalho não disser, fica ?.

Do proprietário — RG e CPF; prova de propriedade (matrícula ou IPTU no nome dele); certidão de casamento; dados bancários; procuração, se não for ele quem assina; contrato de administração com a imobiliária.

Do imóvel — IPTU do ano, e escrito no contrato quem paga durante a locação; negativa de condomínio e o valor atual da taxa; contas de luz, água e gás para transferir a titularidade; regularidade do gás quando o prédio exige. E o documento que salva o corretor na saída:

• Laudo de vistoria com fotos, assinado pelos dois, antes da entrega da chave. Sem ele, a discussão da devolução é palavra contra palavra, e quem fica no meio é o corretor.

Da imobiliária — contrato de locação assinado pelas partes e por duas testemunhas, ficha cadastral, e a garantia escolhida documentada.

4.4.7 · Locação com fiador

• RG e CPF do fiador e do cônjuge, certidão de casamento, comprovante de renda, comprovante de residência.
• O cônjuge assina. Fiança dada sem a autorização do cônjuge não vale como garantia — é a Súmula 332 do STJ, e é o erro que só aparece na hora de executar.
• Matrícula atualizada de imóvel quitado no nome do fiador, e a certidão de ônus desse imóvel. Quantos imóveis, e se precisa ser na mesma cidade, é regra da imobiliária: ## Como eu trabalho, ou ?.
• Certidões pessoais do fiador.

É a garantia que mais demora, porque depende de um terceiro que não tem pressa nenhuma. Pedir cedo é a única defesa.

4.4.8 · Locação com seguro-fiança

• Ficha da seguradora, RG e CPF, comprovante de renda, comprovante de residência, e os dados do contrato: aluguel mais os encargos que a apólice vai cobrir.
• Quem aprova é a seguradora, por análise de crédito, e recusa não tem recurso — derruba a locação. A análise costuma ser rápida, mas o prazo é dela.
• A apólice tem de estar emitida antes da entrega da chave, e o prêmio costuma ser do inquilino. Isso se diz na proposta, não na assinatura.

4.4.9 · Locação com caução

• Caução em dinheiro: no máximo três aluguéis, depositada em caderneta de poupança em nome do locador e do locatário, e o que render é do locatário no fim (Lei do Inquilinato, art. 38). Caução acima de três aluguéis é ilegal, e caução guardada na conta do proprietário é briga certa na saída.
• Caução em imóvel se averba na matrícula do imóvel dado em garantia — então ela pede matrícula atualizada e a certidão de ônus desse imóvel.
• O comprovante do depósito, em nome dos dois, vai junto do contrato.

4.5 · O que sai da lista comum

Seis situações em que a lista acima é ponto de partida curto demais, e a skill diz isso em vez de completar sozinha:

espólio, inventário              formal de partilha ou alvará judicial
imóvel de menor ou interditado   autorização judicial
usufruto na matrícula            o usufrutuário também assina
vendedor pessoa jurídica         contrato social, certidões da empresa, quem assina
imóvel rural                     CCIR, ITR, georreferenciamento — outra lista
empresa em recuperação judicial  autorização do juízo

Apareceu uma delas? Ela vira o bloco ## Não cobre da saída, com uma linha: o que é, e que aqui quem monta a lista é advogado.

4.6 · Grava, e só então fecha

A ordem é esta, e a razão é a mesma da seção 7 do CONTRATO: primeiro o dono do fato, depois as vistas.

1. imoveis/<id>-<apelido>.md — pendências:
2. clientes/<id>-<apelido>.md de quem se cobra — ## Combinado e ## Histórico
3. hoje.md — as caixas
4. ## Guardei diz onde tudo foi parar

Os três arquivos já existem, e no drive atualizar reescreve o arquivo inteiro: leia antes de atualizar, sempre, e devolva o texto todo com a sua linha dentro (CONTRATO §1). Atualizar sem ler apaga o que as outras nove skills escreveram ali.

5 · O que perguntar, quando, e com que interface

Teto de três perguntas na execução inteira (CONTRATO §8). Descobrir o tipo do negócio pode custar duas; é por isso que a seção 4.1 vem antes — cada campo que a carteira responde é uma pergunta que sobra para o que importa.

O tipo do negócio, em duas perguntas de até três botões

Os sete tipos não cabem numa tela de escolha. Use a UI de perguntas do harness — botões, com o custo escrito em cada opção, rótulo de até quatro palavras (CONTRATO §8) — e faça em dois degraus, parando no primeiro se ele resolver:

Que negócio é esse com a C-017 (Joana Ribeiro)?

  Venda      a lista mais longa · pede certidão do vendedor e do imóvel
  Locação    mais curta · a garantia decide metade da lista
  Permuta    os dois lados entregam tudo · é duas vendas amarradas

Como ela vai pagar?

  À vista       menos papel dela · tudo depende de o vendedor estar limpo
  Financiada    o banco monta o dossiê · a avaliação do imóvel entra no caminho
  Com FGTS      tem condição que derruba o uso · confiro o que o banco pede

E na locação:

Qual é a garantia?

  Fiador           a que mais demora · depende de terceiro e do cônjuge dele
  Seguro-fiança    a seguradora aprova ou não · sem recurso, e o prêmio é do inquilino
  Caução           três aluguéis no máximo · vai para poupança conjunta

A escolha entre venda e locação quase nunca precisa ser feita: o estado: do imóvel já diz. Perguntar o que está escrito na carteira é o defeito mais caro do pack.

A terceira pergunta, se sobrar

Gaste-a no que muda a lista inteira, nesta ordem de valor:

1. qual banco — cada um pede um dossiê diferente
2. se há procuração, espólio ou usufruto — é a seção 4.5
3. quem é o proprietário, quando o arquivo do imóvel não diz

Toda pergunta traz o motivo na mesma frase (CONTRATO §8):

ruim   Qual é o banco?
bom    Qual banco vai financiar? Cada um pede um dossiê diferente, e pedir o
       errado faz o cliente juntar papel duas vezes.

Quando NÃO perguntar

• o fato está na carteira: use, e cite de onde veio
• é regra da imobiliária que já está em ## Como eu trabalho: siga
• é detalhe que não muda a lista: deixe ? e siga
• em modo automático: não pergunte o tipo — leia, e se não achar, monte o tronco e declare (seção 2)

6 · O formato da saída

O trabalho primeiro, sozinho. Depois ## Guardei, ## Falta saber e — só no automático — ## Decidi sozinho, com estes títulos exatos e nesta ordem (CONTRATO §10).

O trabalho

# Documentos — venda financiada · V-071 (casa 3 dorm, Azenha) · C-017 (Joana Ribeiro)

Ponto de partida. Banco, cartório e prefeitura mudam a exigência, e quem fecha a
lista é o correspondente do banco e o tabelião que vai lavrar.

## Peça nesta ordem
1. Matrícula atualizada do V-071 (casa 3 dorm, Azenha) — sem ela o banco não abre o processo
2. Certidões pessoais do Sr. Almeida, proprietário — é o que demora e ninguém lembra
3. Negativa de condomínio — a administradora emite, e a dívida segue o imóvel
4. Holerites e a declaração de IR da C-017 (Joana Ribeiro) — é do dia, se ela quiser

## Do comprador — C-017 (Joana Ribeiro)
- [ ] **Três últimos holerites e carteira de trabalho** · falta · ela mesma
      É do dia · sem renda comprovada o banco não abre a análise de crédito.
- [ ] **Declaração de IR completa, com o recibo de entrega** · falta · ela mesma
      É do dia, se ela tiver o arquivo · o banco recusa declaração sem recibo.
- [ ] **RG, CPF e certidão de estado civil** · ? · ela, e o marido se for casada
      A ficha não diz o estado civil, e o regime de bens muda quem assina.

## Do vendedor — Sr. Almeida, proprietário do V-071 (casa 3 dorm, Azenha)
- [ ] **Certidões pessoais: cível, fiscais, federal, trabalhista, protesto** · falta
      Cartório de distribuição e portais · é a defesa da compradora contra fraude
      à execução, e o banco confere uma por uma.
- [x] **RG e CPF** · tem · ~/carteira/_bruto/2026-08-12-ficha-8812.md

## Do imóvel — V-071 (casa 3 dorm, Azenha)
- [ ] **Matrícula atualizada, com os ônus** · falta · o proprietário pede
      Cartório de Registro de Imóveis, e o arquivo já diz qual: 3º ofício,
      matrícula 44.812 · quem dita o prazo é o cartório · sem ela não há
      financiamento nem escritura.
- [ ] **Negativa de débitos de condomínio** · falta · síndico ou administradora
      A dívida acompanha o imóvel, e é a compradora que herda.
- [x] **IPTU 2026** · tem · ~/carteira/_bruto/2026-08-14-iptu-8812.md
      Confira a data — a negativa de débito é outro papel.

## Da imobiliária — Fontes Imóveis
- [ ] **Autorização de venda assinada** · ? · o arquivo diz exclusividade até
      2026-11-30, mas não diz onde está o documento assinado.

Regras do bloco, e elas não variam:

• Uma linha de marca, uma linha de razão. A primeira diz o quê, a marca e quem providencia; a segunda diz quem emite, quanto costuma levar e o que trava. Nada de terceira linha: checklist que não cabe na tela não é lido.
• - [x] só para tem. falta e ? são - [ ].
• ## Peça nesta ordem tem no máximo cinco itens, e é ele que vira as caixas do hoje.md (seção 7). Se a lista de pendências for maior, o que sobra fica nos blocos e não vai para o dia.
• Bloco sem nenhuma linha some. Bloco com tudo em tem fica, com as marcas — é o que dá ao corretor a sensação de que falta pouco, e nesse caso ela é verdadeira.
• ## Não cobre só aparece quando a seção 4.5 apareceu.

Para pedir, quando há a quem pedir

Uma mensagem por pessoa, no máximo duas por execução, e só quando a pendência é dela. Formato inteiro no CONTRATO §6: linha curta com o primeiro nome, um parágrafo de duas a três linhas, uma pergunta fácil no fim, sem assinatura, sem emoji. A voz é a do corretor.

### Para pedir — Sr. Almeida, proprietário do V-071 (casa 3 dorm, Azenha), WhatsApp

Sr. Almeida, preciso de dois papéis para a venda da Azenha.

A certidão da matrícula atualizada, que sai no registro de imóveis, e a negativa
de condomínio, que a administradora emite. O banco da compradora não abre o
processo sem os dois.

Consegue pedir os dois essa semana?

O bloco sai sozinho, pronto para copiar, sem comentário dentro. A mensagem pede, nunca promete prazo: “consegue essa semana?” pergunta a ele; “sai em cinco dias” promete pelo cartório, e o cartório não assinou nada.

Na carteira só tem “Sr. Almeida”? Use “Sr. Almeida” — é como ele é chamado, e inventar o nome de batismo é inventar dado.

O bloco tem uma segunda saída, e ela depende do conector. Onde não há conector — que é o caso de toda ferramenta de chat na web — existe só esta, o bloco para copiar, e ela é o padrão. A outra é a seção 6.1.

6.1 · Quando a cobrança sai daqui

O bloco para copiar é o padrão, e ele não muda. É a única saída que existe em toda ferramenta de chat na web, e é dele que a seção 6 trata. O que vem agora é uma segunda saída, e ela só existe com WhatsApp: sim no INDICE.md (CONTRATO §7.1). Sem conector, a skill entrega o bloco e para — e não pede desculpa por isso.

Quem diz se ela pode oferecer o envio é a linha envio:, e ela não se deriva do modo::

envio: pergunta sempre           o padrão, e o que vale se a linha faltar
envio: responder sem perguntar   responde conversa viva direto; começar
                                 conversa ainda pergunta
envio: não                       nem ofereça — entregue o bloco

Cobrança é quase sempre começar conversa, mesmo com quem é cliente há meses: ela reabre um assunto que parou. Só conta como resposta quando a última palavra é dela e é sobre o documento — “peço a certidão amanhã”, e amanhã já passou. Na dúvida, pergunta.

Antes de enviar, leia a conversa

É a trava que mais importa aqui, e ela não é sobre WhatsApp: é sobre a lista estar certa.

Chame estado_da_ponte antes da primeira leitura (contrato §7): cobrar documento que já chegou, porque a ponte parou antes de ele chegar, é o erro mais caro desta skill — ele custa a confiança de quem já fez a parte dele.

Leia com listar_mensagens a conversa da pessoa que você vai cobrar, antes de preparar o envio, sempre. A carteira só sabe o que alguém anotou nela, e o documento pode ter chegado por lá dias atrás.

Chegou, e ninguém anotou? Não envia. A cobrança não sai, o item não vira caixa no hoje.md, e a linha vai para ## Falta saber: a conversa tem algo que os arquivos não têm, e quem conserta é /corretor:organizar-carteira, que é a skill que traz conversa para dentro. Esta aqui não grava conversa, e a marca não vira tem — vira ?, porque o papel não está na carteira: está no celular dele.

Cobrar documento que o cliente já mandou é o erro que faz o corretor parar de confiar na lista. E cobrar por engano com o envio ligado é pior que cobrar por engano no bloco para copiar: o bloco ainda passa pelos olhos dele antes de virar mensagem; o envio já chegou do outro lado quando alguém percebe. A leitura é o que separa os dois.

Ela vale também com envio: responder sem perguntar, e também com o programa dele marcado para não perguntar mais. Não é tutela: ninguém escolheu cobrar o que já chegou — a ferramenta recusa o que ele não pediu, nunca o que ele pediu (CONTRATO §7.1).

O par, e o que aparece na tela

preparar_envio(conversa, texto)            devolve o código da prévia
enviar_mensagem(previa, conversa, texto)   os três batendo byte a byte

Entre uma e outra, mostre. São três partes obrigatórias, e resumo não serve:

para    C-031 (Sr. Almeida), proprietário do V-071 (casa 3 dorm, Azenha) ·
        falou por último em 12/08 — a data sai do ultima_interacao
texto   o bloco INTEIRO, do jeito que vai sair. Nunca “a cobrança que montei”
saídas  Mando agora · Mudo o texto · Eu mesmo mando

Mando agora       sai do seu WhatsApp, na sua voz
Mudo o texto      me diga o que trocar
Eu mesmo mando    você copia e cola no WhatsApp

Quem não tem ficha aparece pelo nome e pelo imóvel que o ancora — “Sr. Almeida, proprietário do V-071 (casa 3 dorm, Azenha)” —, e a falta da ficha já é a linha de ## Falta saber da seção 4.2.

“Mudo o texto” pede prévia nova. A de antes carimbou o texto velho, e é esse carimbo que impede a skill de mostrar um texto e mandar outro.

Duas pendências, duas pessoas, duas telas. O teto continua sendo duas mensagens por execução, e com o envio cada uma tem a sua confirmação. O contrato permite mostrar várias e aprovar de uma vez (§7.1); aqui não se faz, e a razão é a leitura: cada cobrança depende de uma conversa diferente, lida agora, e aprovar as duas juntas é o jeito de a segunda passar sem ninguém ler.

A prévia vale 10 minutos e serve uma vez. Ela morre se chegar mensagem nova naquela conversa — e aqui isso não é aborrecimento: a mensagem nova pode ser o documento chegando. Prévia morta, releia a conversa antes de preparar outra.

Os tetos são 6 conversas por hora, 30 envios no total e 5 segundos entre dois quaisquer, e duas cobranças por execução quase nunca esbarram neles. Esbarrou: diga o número e como mudá-lo, e entregue o bloco para copiar. Recusa que não diz o número está impedindo em vez de informar.

O documento não sai por aqui. A ponte não manda anexo, foto nem áudio. O que sai é o texto da seção 6, que pede e não promete prazo de cartório, de banco nem de prefeitura.

7 · O que gravar, onde, com que procedência

No arquivo do imóvel — imoveis/<id>-<apelido>.md, o dono

Uma linha, dentro de ## Documentos, e só ela:

## Documentos
matrícula: 44.812, 3º Registro de Imóveis de Porto Alegre  ← corretor, 2026-08-12
conferida: não
pendências: certidão da matrícula, negativa de condomínio  ← corretor, 2026-08-19

Só entra em pendências: o que o corretor confirmou que falta, ou o que a carteira já dizia com ?. O que a skill apenas supõe fica no bloco da saída e em ## Falta saber — pendência escrita no arquivo dono é fato, e fato inventado volta na cara de todo mundo três semanas depois (CONTRATO §3, regra 2).

Nomes curtos, separados por vírgula. A explicação de cada documento não entra: ela é derivável, e o arquivo do imóvel tem teto de 40 linhas.

conferida: não se mexe. Quem escreve ali é /corretor:conferir-matricula.

No arquivo do cliente de quem se cobra

## Combinado
- pedi a certidão da matrícula e a negativa de condomínio do V-071 (casa 3 dorm, Azenha) em 2026-08-19  ← corretor, 2026-08-19

## Histórico
- 2026-08-19 lista de documentos da venda financiada, dois pedidos

É daqui que a próxima execução sabe que já foi pedido — e é o que faz a caixa mudar de ## Vence hoje para ## Prometido e não chegou quando o prazo passar.

Saiu pelo conector? Isso é fato com hora, e a linha diz: mandei pelo WhatsApp no fim, antes da procedência. “Eu mesmo mando” não vira isso — ninguém sabe se ele colou —, e a linha fica como sempre foi.

Não existe ficha do proprietário? Não abra uma. Deixe a linha em ## Falta saber e siga.

No hoje.md

As caixas de ## Peça nesta ordem, com o nome de quem tem que entregar e o motivo curto:

## Vence hoje
- [ ] Pedir a certidão da matrícula do V-071 (casa 3 dorm, Azenha) ao C-031 (Sr. Almeida), proprietário — o banco não abre o processo sem ela
- [ ] Pedir a negativa de condomínio do V-071 (casa 3 dorm, Azenha) à administradora — a dívida acompanha o imóvel

## Prometido e não chegou
- [ ] C-031 (Sr. Almeida) — ia mandar o IPTU do V-071 (casa 3 dorm, Azenha) em 2026-08-13, seis dias

Quatro regras ao escrever no hoje.md:

• Documento já pedido vai para ## Prometido e não chegou, com a data em que foi prometido e quantos dias faz. O que ainda não foi pedido vai para ## Vence hoje.
• Documento cuja falta trava algo com data marcada vai para ## Travado, com a data do que trava: “a proposta é sexta”.
• Teto de 15 caixas no arquivo (CONTRATO §9). Confira antes de escrever. Não cabe? Entram só as do primeiro degrau da ordem — o que derruba o negócio — e a saída diz, em uma linha, quais ficaram de fora e onde elas estão.
• Não reescreva o hoje.md. Ele é vista de /corretor:o-que-fazer-hoje. Acrescente as caixas nas seções que já existem, não mexa no título nem na data, não reordene nada, e nunca apague caixa de outra skill. No drive, gravar é devolver o arquivo inteiro — devolvê-lo como estava, com as caixas novas dentro, não é reescrever. hoje.md não existe? Não crie: diga em ## Falta saber que /corretor:o-que-fazer-hoje monta.

E o fecho

## Guardei
- ~/carteira/imoveis/V-071-casa-3d-azenha.md — `pendências:` com os dois que faltam
- ~/carteira/clientes/C-031-sr-almeida.md — `## Combinado` e `## Histórico`, o que pedi hoje
- ~/carteira/hoje.md — duas caixas em `## Vence hoje`

## Falta saber
- se a construção do V-071 (casa 3 dorm, Azenha) está averbada na matrícula — só a certidão diz, e ela não chegou
- qual banco vai financiar para a C-017 (Joana Ribeiro) — cada um pede um dossiê diferente
- o estado civil da C-017 (Joana Ribeiro) — o regime de bens decide quem assina a escritura

## Decidi sozinho
- Montei como venda financiada porque a ficha da C-017 (Joana Ribeiro) diz “pagamento: financiamento, aprovação ainda não saiu”. Se ela passou para à vista, me diga e eu troco a lista.
- Deixei o dossiê do banco genérico porque nenhum arquivo diz qual é o banco. Me diga o nome e eu ajusto o que muda.

O exemplo está no local. No drive, o mesmo lugar se escreve com a pasta e o nome do arquivo — imoveis/V-071-casa-3d-azenha.md, na pasta carteira do seu Drive —, e vale igual para o ONDE das linhas tem do checklist. O corretor precisa saber onde a coisa foi parar, e o transporte é o dele.

8 · Onde ela para

A lista é ponto de partida, e isto não é modéstia: é a primeira linha da saída, escrita para o corretor ler antes de repassar qualquer coisa ao cliente.

1 · A exigência muda de banco, de cartório, de prefeitura e de estado. O mesmo financiamento em dois bancos pede dossiês diferentes. A validade que uma certidão precisa ter quando chega na mesa é regra de quem recebe, não da skill. O ITBI é municipal: alíquota, base de cálculo e quem paga mudam de cidade para cidade, e a permuta é onde mais mudam. A skill nunca escreve alíquota, teto de valor ou limite de renda — esses números envelhecem dentro do arquivo, e o corretor repassa o velho.

2 · Ela marca presença, não validade. tem quer dizer “está na carteira”, nunca “serve”. A matrícula de dois anos atrás está lá e não serve; a certidão do cônjuge errado está lá e não serve. Ela não diz que um documento está em ordem — é proibição escrita (CONTRATO §10). Ler a matrícula é /corretor:conferir-matricula, e nem aquela aprova: quem conclui é gente.

3 · Ela não promete prazo. Cartório, banco, prefeitura, seguradora e síndico ditam os próprios prazos, e a skill não tem como saber o de nenhum deles. Os prazos que ela escreve são forma — “costuma sair em poucos dias úteis” —, nunca data, e nunca entram na mensagem para o cliente. Dizer “sai quinta” e o cartório levar três semanas custa a confiança do cliente no corretor, não no cartório.

4 · Documento em _bruto/ sem data declarada é tem com ressalva. A pasta guarda a origem, não a validade, e _bruto/ não se edita nem se apaga (CONTRATO §4.7). Se o corretor disser que o que está lá está errado, o certo vai para o arquivo dono com ← corretor, <data>; o bruto fica como estava.

5 · Ela não sabe o que a imobiliária dele exige. Renda de três vezes o aluguel, fiador com imóvel na mesma cidade, dois fiadores em vez de um: isso muda de imobiliária para imobiliária, e não está em lei nenhuma. Se ## Como eu trabalho não disser, fica ? — nunca o número que costuma se ver.

6 · Ela não fecha a lista quando já há advogado, despachante ou correspondente bancário no negócio. Nesse caso a lista que vale é a deles, e esta serve para chegar na reunião com a papelada junta, em vez de sair de lá com uma folha de tarefas.

7 · Os seis casos da seção 4.5 saem da lista comum. Espólio, imóvel de menor ou interditado, usufruto, vendedor pessoa jurídica, imóvel rural, empresa em recuperação. A skill nomeia o caso e para — completar a lista de um espólio de memória é o jeito mais rápido de fazer o corretor perder três semanas no cartório.

8 · Ela não julga o negócio. Não decide preço, não diz se aceita a proposta, não opina se o comprador é bom pagador, não avalia se o fiador é suficiente, e não sugere pular documento para andar mais rápido. Quando a saída não sai, ela diz em uma linha o que não deu e qual é o caminho (CONTRATO §10).

9 · O que ela não apurou entra como ?. Metragem, valor, prazo, banco, nome de gente, número de matrícula: ? sempre bate palpite, e o ? é o que a próxima execução vai atacar.

10 · Ela não cobra sem ler a conversa, e não manda documento. Com o envio ligado, a conversa de quem vai ser cobrado é lida antes, e cobrança que já chegou não sai (seção 6.1). A ponte não manda anexo. E quem não tem conector recebe o bloco para copiar, que é o padrão — não é consolo.

A língua e o fecho são os do CONTRATO §10, e não se reescrevem aqui.